Acceso a la vivienda: parecidos y diferencias entre los mercados inmobiliarios de la Argentina y Brasil

Aunque tienen tradiciones diferentes entre la Argentina y Brasil hay similitudes y diferencias entre la situación de los mercados inmobiliarios de ambos países. Mientras que en el estado de San Pablo durante 2022 se realizaron más de 90.000 operaciones de compra venta, en Buenos Aires luego de 4 años se lograron hacer 33.753 escrituras (según el Colegio de Escribanos porteños) que confirmaron una recuperación después de cuatro años muy malos para el sector.

Brasil ostenta una gran diferencia: allí existe el crédito hipotecario; es de gran volumen y sostenible para las personas que deciden endeudarse para comprar casa propia. En la Argentina el reclamo ya lleva 4 años y medio desde que fracasaron los planes en UVA ajustados por inflación y en la actualidad son casi inexistentes las opciones para quien quiere comprar una vivienda con financiamiento.

Infobae pudo entrevistar a los máximos representantes de Re/Max en ambos países para comparar datos entre los respectivos mercados inmobiliarios e interiorizarse sobre lo que puede venir para el futuro.

En Brasil durante 2022 hubo elecciones y cambio de autoridades recientemente: asumió el presidente Luiz Inácio Lula da Silva quien reemplazó a Jair Bolsonaro. Aquí se puede ver una clara diferencia, fue un año eleccionario y sin embargo hubo un ritmo de ventas de viviendas muy importante. No disminuyó la intención de mudarse impulsada por quienes pudieron ampliarse o de gente grande o que se retira de la vida laboral y busca achicarse en metros cuadrados.

En la Argentina se llegará a mayo o junio cuando se terminen de definir las fórmulas del oficialismo y oposición para elecciones en que se renovarán autoridades a nivel nacional, provincial y municipal (incluida la jefatura porteña), lo cual -a diferencia de Brasil- enciende alarmas. Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina, señaló al respecto que hubo una mejoría para el sector y que espera que la inercia se mantenga. Pero reconoció: “laselecciones pueden afectar cuando sea la hora de votar tanto en agosto como octubre. Nuestro país atraviesa otras situaciones que son la alta inflación, problemas por falta de previsión, el rumbo económico y el tema del dólar, entre otros”.

En cuanto al dólar hay una clara diferencia. El mercado inmobiliario brasileño solo opera en reales, en su moneda local, en tanto que en la Argentina desde hace más de 40 años las valuaciones de viviendas y las operaciones suelen realizarse en dólares porque la gente no confía en el peso aunque sí en los ladrillos como refugio de valor.

Peixoto Accyoli, CEO de Re/Max en Brasil, dijo a Infobae “la pandemia dinamizó al sector. Mucha gente descubrió la necesidad de tener su vivienda propia y miles de brasileños entendieron que había que apostar por un cambio de vida. Al principio del COVID como ocurrió en otros países, muchos buscaron alejarse de las grandes ciudades, pero con la apertura de las actividades presenciales volvieron a ver que era necesario vivir en un ámbito próximo a sus trabajos aunque no tengan que ir todos los días al lugar, también aquí sigue latente el trabajo remoto”.

Y en algo que hay mucha semejanza es en los tipos de viviendas que se compran y en los que se construyen a partir de la pandemia. “Hoy la gente busca como nunca antes la conexión con el exterior. En San Pablo o Río de Janeiro se priorizan que los departamentos tengan balcones o terrazas, y las casas con parque. Crecieron las ventas de unidades de 3 y 4 ambientes y se priorizan buenos accesos aunque en horas pico colapsen”, amplió Accyoli.

Según Accyoli, en Brasil muchos emprendedores tratan de aprender y se sorprenden sobre cómo las compañías desarrolladoras y constructoras pueden seguir edificando viviendas sin el respaldo de créditos sostenibles de bancos o del Estado nacional (por ejemplo en México hay un gran apoyo).

También creció mucho Porto Alegre y si se suman la cantidad de habitantes de este estado Gaúcho, más San Pablo y Río de Janeiro, están habitados por más de 75 millones de personas casi el doble de nuestro país. Pero no hay registros certeros de cuantas viviendas hay en obras actualmente aunque se calculan que son más de 350.000 entre los tres distritos. Mientras que en Buenos Aires, hoy se edifican más de 40.000 unidades y según la herramienta Ciudad 3D del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires hay unos 5.183 edificios en ejecución por estos días.

“Los desarrolladores argentinos apelan a un gran ingenio para fondear sus proyectos, además cuentan con la confianza del comprador de pozo y eso hace que mucha gente destine ahorros en viviendas que están en marcha. Y pagan cuotas ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, amplió Sosa.

En la cuestión valores de viviendas hay otra gran diferencia: en Brasil cayeron al inicio de la pandemia y hasta mitad de 2021 entre un 10% y 15%, pero luego se recuperaron, y en 2022, subieron y ya están en valores de pre pandemia (incluso subieron un 5%). En la Argentina no dejaron de caer en dólares desde 2019 a la fecha y se estiman que en Buenos Aires, en viviendas usadas bajaron entre un 35% y 38%, un derrumbe histórico.

Sobre lo que puede ocurrir con los precios, Sosa, amplió “que esperamos que sigan descendiendo un poco más en dólares. El piso aún no se encuentra porque también el dólar sigue escalando y eso influye directamente en los valores. Es cierto que en dólares caen pero cada vez se necesitan más pesos para comprar un techo propio. Hoy para una vivienda de USD 100.000 se necesitan $38.600.000 y es muy complicado disponer de ambas opciones. Es vital que estructure un plan crediticio y tal vez el Blanqueo que ahora se extendió a la compra de inmuebles usados pueda mover el mercado, aunque hay gente que no confía y teme sincerar su dinero por miedo a que le apliquen mayores impuestos a futuro”.

En San Pablo, en 2022, el promedio ticket de venta arrojó que las viviendas que más se vendieron oscilaron en 700.000 reales, unos USD 137.552, y si se hacen con créditos hipotecarios hay opciones a 10, 20, 30 o 33 años. Mientras que en Buenos Aires, el promedio fue de $16.970.504 (USD 94.233 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), según el Colegio de Escribanos de CABA.

En un ejemplo a 33 años, con tarifa fija, la persona o familia sabe cuánto pagará desde el principio hasta el final del contrato.

Primera cuota mensual: 6.682,71 reales igual a USD 1.312,50.

Ultima cuota mensual: 1.552,23 reales igual a USD 304,83.

Tasa de Interés: 9,99% al año.

En Brasil la inflación de 2022 cerró en 5,79%, mientras que en la Argentina acumuló un 94,8% según el INDEC.

Cámaras inmobiliarias argentinas atacaron a Re/Max en los últimos años pero hasta el momento no lograron la disolución de la compañía en el país.

En mayo último y de acuerdo con lo informado por Infobae, La Justicia dejó sin efecto la resolución de la IGJ contra RE/MAX, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial dejó sin efecto la resolución de la Inspección General de Justicia que había ordenado el inicio de la acción de disolución y liquidación de Re/Max Argentina SRL, por considerarla una decisión arbitraria, infundada y dictada en exceso de las facultades de la IGJ.

Sobre esta situación, Sosa, concluyó: “Por ahora el ataque se calmó y la justicia nos dio la razón. Seguimos trabajando y esperamos seguir expandiéndonos en todo el país. En Brasil, como en otras partes del continente jamás hubo semejante hostigamiento. Pero afortunadamente confiamos en que podremos seguir cooperando para el fortalecimiento del mercado inmobiliario”.

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