El mercado de oficinas fue uno de los más afectados por la pandemia en el mundo, principalmente por la incertidumbre que generó la adaptación que demandaría el uso de este tipo de inmuebles bajo la nueva normalidad. Muchas de las que se liberaron, poco a poco vuelven ahora a ocuparse total o parcialmente, a través del modelo híbrido. En la Argentina, la mayoría se alquilan pero por la baja de los valores de venta, creció el interés por comprarlas.
Esta situación va de la mano con las restricciones cambiarias que llevan a empresas multinacionales a buscar diferentes alternativas para dolarizarse y, una de ellas, es la de compra de espacios en edificios premium.
En CABA existe actualmente una sobreoferta de inmuebles en venta, que alcanza en el caso del mercado de oficinas a las 6.500 unidades. Los precios disminuyeron un 30% desde 2020, lo que también impulsa a inversores privados que aprovechan esa caída para adquirirlas y luego ofrecerlas en alquiler.
En ese sentido, una “zona de oportunidad” al igual que ocurre con las viviendas cuyos precios también descendieron fuertemente desde 2018. En el segmento de oficinas B y otras más antiguas los precios bajaron incluso hasta casi el 50%, en casos puntuales.
Mariana Stange, especialista del mercado inmobiliario corporativo, dijo a Infobae que “estamos sumergidos en una coyuntura política-económica inestable a la que se suma un mercado volátil a nivel global, por lo cual comprar una oficina de categoría A o AAA otorga la posibilidad de acceder a un mercado rentable, estable y seguro. No es fácil acceder a este sector en nuestro país, en general los desarrolladores construyen y destinan sus metros cuadrados al mercado de alquiler. Hoy, sin embargo, encontramos inmuebles en venta en diferentes ubicaciones, con o sin renta, y en muchos casos con valores muy atractivos”.
Desde el sector afirman que las más buscadas son aquellas oficinas desde 200 a 1.000 m2 situadas en edificios de categoría, con buenos accesos, cocheras y gran nivel de mantenimiento.
“La oportunidad de comprar una oficina está justificada por su renta en dólares. Por lo visto en diferentes análisis del segmento hoy es más productivo adquirir un espacio corporativo que una vivienda. Aunque también existen los que invierten en m2 en espacios de trabajo, resguardando el capital que luego optan por vender en un mejor escenario”, destacó Jesica Soledad Amendola, gerente de locales y oficinas en Adrián Mercado.
Qué tipos de inmuebles se venden y por qué
Los inmuebles que más se están buscando actualmente son plantas libres que puedan modificarse sin mayores intervenciones, libres de columnas y cerca de buenos accesos.
“Los sectores en crecimiento como Puerto Madero y el corredor norte porteño que ofrecen edificios con certificación LEED y normas contra incendios son muy solicitados y recibimos muchas consultas. Continúa la tendencia de fly to quality (salto y valoración de calidad), privilegiándose mayor confort. Las empresas intentan aportar comodidad a estos espacios para incentivar a sus colaboradores. Pero no podemos dejar de remarcar que también nos encontramos con un interés, debido a los valores en el mercado, en oficinas más pequeñas como son las de clase A/B, que fueron las más golpeadas en la pandemia y tuvieron menos poder de recuperación y mayor vacancia”, comentó Amendola.
Las oficinas con renta, es decir, ya alquiladas, son también consideradas un buen negocio. Comprar una oficina con locatarios resulta conveniente, según los expertos, porque permite conocer de antemano el comportamiento del inquilino además, por supuesto, de recibir una renta de modo inmediato.
Stange, amplió: “Es importante de todos modos, al estudiar la inversión, sensibilizar el estudio de rentabilidad imaginando una posible vacancia al final del contrato, para evaluar el costo de expensas e impuestos en un determinado número de meses sumado al no ingreso por alquileres. En el caso de evaluar la compra de una oficina que no esté alquilada deberemos prestar atención a la categoría edilicia, estado y valor de alquiler”.
La rentabilidad actual puede ir del 3% al 5% aproximadamente. El valor histórico de rentabilidad para este tipo de inmuebles siempre osciló en el 6%.
Precios
Las oficinas de categoría AAA que se venden salen entre USD 2.500 y USD 3.000 por m2. Sin embargo durante 2022 se hicieron operaciones en cotizaciones superiores a los USD 4.500 por m2.
El corredor norte es el que muestra mayor potencial de crecimiento en la compra de inmuebles corporativos. Muchas compañías de tecnología, de servicios y laboratorios están entre los principales interesados.
“Tenemos propietarios que las ofrecen al mercado en un valor de oportunidad. Hay pisos en San Martin 344, torre categoría AAA que fue proyectada por el arquitecto Mario Roberto Álvarez y desarrollada por Raghsa en valores desde USD 2.500 por m2 incluyendo cocheras. En Palermo estamos ofreciendo un piso en torre categoría A con un contrato de locación vigente, en USD 2.700 por m2″, precisó Stange.
Los precios sufrieron ajustes constantes entre 2020 y 2021 hasta que esa disminución se desaceleró en 2022 y se espera una recuperación.
Amendola, concluyó: “Lo cierto es que la caída del asking price (precio inicial) tuvo un impacto mayor en el segmento de oficinas A y B. Los valores de las AAA se mantienen más parejos aunque también cayeron. En pre pandemia podíamos hablar de valores por m2 desde USD 3.800 a USD 6.500 y actualmente oscilan entre USD 2.800 a USD 4.800, y podemos encontrar de menor calidad edilicia desde USD 1.300 el m2″.
Listas para ser ocupadas
En general las oficinas que captan más interés están en muy buen estado, prácticamente listas para ocuparse.
Hay casos donde las empresas deben acondicionarlas y esto impacta en la evaluación que se hace en la negociación de plazos de gracia y luego en el precio de cierre.
“Luego de las restricciones fuertes por la pandemia hubo casos en los que hemos visto oficinas que se encontraban totalmente equipadas. Las empresas se fueron y en esa incertidumbre muchas no volvieron. y rescindieron los contratos. Por este motivo, hoy es común encontrarnos con algunas plantas que les falta mantenimiento y que requieren mayor intervención”, advirtió Améndola.
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