Boom de alquileres temporarios: cuántas propiedades hay en oferta y por qué son las que más rentabilidad ofrecen

Una de las modalidades que atraviesa un buen momento dentro del golpeado Real Estate porteño son los alquileres temporarios. Actualmente hay 13.225 inmuebles dentro de la oferta y representan casi un 20% más que en 2021, cuando había 11.500 unidades en locación en distintos barrios de Buenos Aires.

Especialistas del mercado sostienen que el auge que atraviesan los alquileres temporarios obedece básicamente a tres razones: una es el regreso de los viajes del exterior después de habilitarse por la pandemia, la segunda es por la vuelva de las clases universitarias presenciales donde muchos alumnos del interior como del exterior que ocuparon decenas de departamentos y viviendas en CABA, y la tercera es la polémica Ley de Alquileres donde muchos propietarios no quieren volver a ofrecer sus inmuebles en el formato tradicional (hay una escasez histórica en la ciudad jamás vista) y muchos mutaron al esquema temporal.

Daniel Bryn, analista del segmento y quien realiza Monitor Inmobiliario, dijo a Infobae que “claramente muchas personas están esperando aun que se modifique la Ley de Alquileres -como prometieron los gobernantes- y hoy están eligiendo colocar su departamento en alquiler temporario hasta tanto esto se aclare. La expansión de las locaciones temporarias también se da porque no hay que dejar de recordar que con el atractivo que significa el tipo de cambio competitivo muchos turistas vienen a visitar la Argentina”.

Por otro lado, muchos dueños de viviendas apuestan por este segmento del mercado inmobiliario porque actualmente otorga una renta del 6,40% anual y la ocupación es del 71%, según Monitor Inmobiliario.

Este dato de rentabilidad contrasta con el retorno de un departamento que se alquile en la modalidad tradicional -aún con los aumentos que se dieron por la ley- es del 3,28% bruto. Hoy un temporario rinde casi el doble, esto hace que las personas que tienen departamentos bien ubicados aptos para temporarios decidan equiparlos y probar alquilarlos así.

“Hoy un departamento de 2 ambientes alquilado de manera tradicional deja USD 280 por mes, uno temporario en promedio USD 560 mensuales. Es más atractivo el ingreso por temporario aunque hay que ser consciente que son dos cosas distintas, el alquiler tradicional es como un plazo fijo donde todos los meses el dueño va a tener acreditado en su cuenta el alquiler del mes por parte del mismo inquilino. Mientras que en un temporario hay que dedicarle mucho más tiempo, preparar la vivienda, equiparlo, atender a los visitantes, aunque hay muchas agencias que hoy se dedican a administrarlo por su cuenta cobrando un porcentaje de los ingresos que se obtienen”, amplió Bryn.

La noche promedio en Buenos Aires sale USD 46, un temporario en promedio rinde USD 560 por mes.

Muchos extranjeros y barrios más buscados

Otro dato decisivo es que hoy llegan a CABA 11 extranjeros por cada temporario existente, lo que potencia la demanda de unidades.

Según el último dato registrado por el Sistema de Información Turística de la Argentina (SINTA) en septiembre último hubo 140.073 viajeros no residentes en Buenos Aires.

Bryn aclaró: “En el mismo mes hubo 12.065 temporarios en alquiler. Esto equivale a que había 1 departamento temporario por cada 11,61 turistas extranjeros en Buenos Aires. Este es el dato más importante dado que noviembre de 2021 solo habían 33.300 viajeros, y la cantidad se multiplicó más de 4 veces”.

Desde el sector sostienen que aún queda mucho por crecer en el turismo, porque en noviembre de 2019 los viajeros fueron 237.000, faltan 100.000 más por mes en comparación con la pre pandemia. En promedio estos turistas permanecen en Buenos Aires 3 o 4 días para luego trasladarse a otros punto del país como Mendoza, Ushuaia, Salta y Bariloche, por ejemplo.

En cuanto a los barrios que más oferta disponen hoy es Palermo quien lidera en cantidad con 7,80 temporarios por manzana, seguido por Recoleta y San Nicolás.

“Se tratan de los trazados más elegidos por los turistas para reservar un temporario, al ser barrios bien ubicados cerca de los principales atractivos turísticos, la mejor gastronomía, seguros, con todos los servicios de salud, transporte, entretenimiento, teatros, shoppings, son los que más seducen a los turistas tanto extranjeros -europeos y de países limítrofes- como los del interior de nuestro país”, amplió Bryn.

Hay barrios que por su lejanía a estos atractivos, al centro de la ciudad no son tan “aptos” para tener un temporario. Pasa esto en Villa Crespo, Villa Urquiza, Caballito, Chacarita, entre otros. Allí hay menor probabilidad de alquilarlos muchos días en el mes -el principal objetivo- y las tarifas van a ser más bajas, por lo tanto la renta caerá.

En favor y en contra

Para los propietarios que no quieren permanecer en el formato tradicional el alquiler temporal es una opción, aunque no cualquier vivienda puede formar parte de esta posibilidad.

Desde el segmento reconocen que no todos los departamentos otorgan buenos negocios para el alquiler temporario. De alguna manera, una vivienda para tal destino actúa como reemplazo de una habitación de hotel para el turista.

Bryn, aclaró: “El inquilino va a preferir elegir entre toda la oferta el departamento que: está bien ubicado; qu esea cómodo su acceso y su habitabilidad, bien equipado, con muebles elegantes y funcionales; que la tarifa sea lógica para lo que se está pagando en el barrio, y que el departamento tenga una buena calificación por anteriores visitantes, esto es muy importante”.

En cuanto a los inmuebles son ideales los de un dormitorio (predominan los de 2 ambientes) y sólo un 6% de la oferta son de 3 ambientes o más. Un departamento de 2 o más dormitorios es poco elegido para una estadía en Buenos Aires.

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