La odisea de comprar una casa: sólo una capital en el mundo superó a Buenos Aires como la más cara

En Buenos Aires sigue siendo muy difícil acceder a la vivienda propia y un informe internacional demuestra el enorme esfuerzo que necesita una familia para llegar con su salario a la compra de una propiedad de al menos 60 metros cuadrados ubicada en el centro de la ciudad.

Un reporte elaborado por el banco suizo UBS, a través de su Real Global Estate Bubble Index –índice que mide el riesgo de una burbuja inmobiliaria–, analiza la cantidad de salarios necesarios para acceder a la compra de una vivienda. Dentro de este índice internacional, la plataforma local Reporte Inmobiliario pudo ubicar la ciudad de Buenos Aires en el ranking y por los valores de las viviendas ocupa el segundo lugar detrás de Hong Kong.

En la ciudad del continente de Asia se necesita un esfuerzo salarial mayor que en el resto del mundo para la compra de una vivienda: 24 años, 4 más que el año pasado.

Mientras que Buenos Aires le sigue luego en el ranking con un valor de USD 1.842 por m2 correspondiente al precio promedio efectivamente pagado y registrado por el Índice Re/Max y de la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina, durante agosto último para unidades de 3 ambientes. Un departamento de 60 m2 alcanzaría los 110.500 dólares. Cruzando este dato con la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado para el mismo mes surge que el esfuerzo salarial se ubicaría en los 19 años de ingresos, uno menos que en 2021.

Esta leve reducción obedece a la baja del valor de la unidad en relación a 2021, cuando el precio ascendía a USD 117.000 y, a pesar de la devaluación del peso experimentada en el transcurso de 2022, hay una leve mejora del ingreso promedio del 2,3% medido en dólares.

“El estudio del banco suizo comprende 25 ciudades del mundo y compara el valor de un departamento de 60 m2 en cada una de ellas con el ingreso promedio de la población. En nuestro caso incorporamos Buenos Aires con la misma metodología. En el mundo desarrollado y en las ciudades analizadas existe crédito hipotecario y un descalce de los precios de las viviendas con respecto a los ingresos de los habitantes que opera como una alarma para las entidades financieras para medir si no están aplicando políticas crediticias flojas y de tasas que operen como aliciente a la suba de los precios. Algo que a mediados de la década pasada desembocó en la crisis de las hipotecas subprime (eran planes usados para la compra de viviendas por parte de clientes de escasa solvencia y un nivel de interés más elevado que en los préstamos personales) en Estados Unidos”, dijo a Infobae José Rozados de Reporte Inmobiliario.

Buenos Aires ocupa así este año el segundo lugar del ranking de ciudades donde resultan más caras las viviendas con relación al salario de sus habitantes y no comparte la vanguardia junto con Hong Kong como había ocurrido en 2021.

Total de años de alquileres para poder comprar

Recurriendo al valor de venta de la misma unidad de 60 m2 y cruzando este dato con la rentabilidad media de alquiler en cada ciudad, UBS calculó la cantidad de años de sueldo necesarios para amortizar la compra de vivienda.

Del mismo modo recurriendo al valor promedio de alquiler de un departamento usado de 60 m2 en Buenos Aires y comparando con el valor de venta, el número de años de alquiler necesarios para amortizar la compra ascendería a 34 años, resultando inferior al necesario en otras 6 ciudades y mayor al requerido en las restantes 19 urbes que integran el ranking de la entidad bancaria Suiza, entre ellas París, Londres, Nueva York y Madrid.

Rozados amplió: “La medida de años de alquiler es útil también para conocer en cuantos años se recupera la inversión a partir de lo que se cobra por alquiler anual por esa unidad”.

Cotización de la unidad con relación al ingreso

Para medir la relación existente entre ingresos y los valores de las viviendas UBS analiza la cantidad de años que un trabajador del sector servicios debe destinar para comprar un departamento de 60 m2.

En el polo opuesto donde la relación de los ingresos resulta más favorable con los precios de las viviendas se ubica Miami, donde son necesarios 5 años íntegros de salario para comprar una unidad tipo de 60 m2.

Al igual que en Hong Kong, este año también en Miami a partir de un aumento mayor del valor de las propiedades que del salario se prolongó en un año la cantidad ingresos requeridos con relación al 2021 cuando eran necesarios sólo 4.

El regreso del crédito, vital para la casa propia

Atendiendo las particularidades propias pero también comunes de las ciudades analizadas originalmente en el informe que cuentan con mercados donde el crédito es protagonista en el funcionamiento del escenario de compraventa, regulando indirectamente al de alquileres, los resultados observados para Buenos Aires brindan una explicación fáctica sobre el porqué del nivel de actividad actual del mercado inmobiliario residencial porteño.

“La situación es sumamente compleja y es algo de lo que no se toma verdadera conciencia. Sin macroeconomía estable o al menos previsible y confianza en las políticas de gobierno y las instituciones es imposible plantear créditos a largo plazo que sean sustentables en el tiempo y condiciones para la inversión del ahorro privado en construcción de viviendas en el número necesario para destinarse al alquiler. Sin macro y sin confianza no puede esperarse ningún camino hacia una mejora en la accesibilidad a la vivienda”, concluyó Rozados.

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