Cómo la demora en los cambios anunciados a la Ley de Alquileres afectó la oferta y los precios del mercado

Hace casi un año atrás, en noviembre de 2021, el Gobierno anunció la decisión de modificar la actual Ley de Alquileres porque reconoció que sus efectos no fueron los esperados, a pesar de haber sido aprobada con amplio consenso. El Congreso comenzó a debatir el tema en junio de este año, con el objetivo de consensuar un único proyecto entre oficialismo y oposición. Pero nada de eso sucedió y el posible tratamiento legislativo ya no tiene fecha prevista.

Es más: en el sector inmobiliario hay pocas expectativas de que el Congreso avance durante este año con alguna modificación a la Ley de Alquileres, vigente desde mediados de 2020. El anuncio sobre cambios a varios puntos clave de la normativa vigente -como duración de los contratos y frecuencia de actualización- había generado expectativas de una mejora en un mercado donde la oferta es cada vez más restringida y los precios se dispararon.

“No hay novedad y la expectativa dentro del sector inmobiliario es que difícilmente la haya al menos este año. Recordemos que se hablaba de modificarla ya desde hace un año y nada cambió. El mercado locativo residencial está complicadísimo para quien quiere alquiler. Alquileres cada vez mas caros y pocos”, dijo a Infobae José Rozados, especialista de la consultora Reporte Inmobiliario.

“En los nuevos contratos se hace un análisis rigurosísimo del perfil del potencial inquilino y se inicia con alquileres más altos que descuentan parte de la inflación que pierde el propietario por una única actualización anual con estas altísimas tasas de incremento del costo de la vida. Lógica consecuencia del aumento del riesgo al que se lo expuso al locador con la nueva ley”, agregó Rozados.

Promesas legislativas

Según fuentes legislativas, hoy la oposición -encabezada por los diputados del interbloque de Juntos por el Cambio- no cuentan con los 129 votos necesarios para impulsar la modificación de la ley, una de las promesas que se hicieron en las últimas elecciones. En el espacio lamentan que habían conseguido mayoría con el apoyo de diputados rionegrinos Luis Di Giácomo y Agustín Domingo, pero que ahora ya no consiguen reunir el número.

La intención de la oposición es derogar dos artículos: la duración de tres años para los contratos y la actualización anual de los montos de acuerdo al índice de contratos de locación (ICL). “De todas maneras, estamos todo el tiempo tocando el tema y buscando nuevas adhesiones. Con quienes logramos la mayoría para derogar los artículos se arrepintieron”, explicó a Infobae en off un diputado opositor. Hoy estarían con 125 diputados a favor, a 4 del número requerido.

Este mes de octubre, los inquilinos que hayan firmado contratos de alquiler hace uno o dos años atrás (en octubre de 2020 o en octubre de 2021) tendrán que pagar un nuevo monto actualizado. Por la ley actual, el monto de alquileres mensual indicado en el contrato tiene actualización anual de acuerdo a un índice (ICL), que tiene en cuenta en partes iguales la evolución de la inflación (Índice de Precios al Consumidor) y los salarios (Ripte).

Para los contratos que actualizan en octubre el aumento será de 67%. Por ejemplo, un alquiler de $50.000 firmado un año atrás pasará a 83.654 pesos.

“Todo sigue igual, el que se sentó a esperar que cambien la ley perdió tiempo y plata. Las tasaciones para alquiler permanente siguen siendo mínimas, aumentaron las tasaciones de alquiler temporario una vez eliminadas todas las restricciones de la pandemia y la reactivación del turismo”, dijo Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario.

“Los contratos por tres años se siguen realizando bajo la normativa vigente, no tiene mucho sentido esperar cambios en la ley. Sigue habiendo muy poca oferta y los precios se disparan permanentemente teniendo en cuenta este factor y la inflación”, añadió Balayan.

Según el relevamiento que hace la plataforma Zonaprop, durante agosto el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en $74.557, un 7% por encima del mes previo. Esto es para los nuevos contratos de las propiedades que se ofrecen en la página inmobiliaria.

Brechas en las tasas de actualización

“En 2022 los alquileres, para los nuevos contratos, acumulan suba de 59%, por encima de la inflación (55%) y del ajuste de los contratos existentes (42,9%). En la comparación interanual alquileres nuevos (79,9%) le ganan a la inflación y a ICL”, contaron desde la plataforma con los datos relevados en agosto.

“Está todo frenado y no está la decisión política para que el tema se pueda tratar en el recinto. Para revertir esta situación necesitamos cambios, hay familias que lo necesitan. Hoy conseguir un inmueble se tornó muy difícil. No hay en el mercado, las familias están complicadas y pensamos que la Ley de Alquileres se pone un poco más seductora para los propietarios va a haber algunos que tienen hoy inmuebles en venta que los puedan volcar al mercado de alquileres”, dijo a este medio Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de CABA.

“Esperamos que la gente que se vuelque al blanqueo, si se aprueba lo que está en el Presupuesto del año que viene, pueda suscribir algún contrato de locación. Los propietarios no ven con ojos seductores un contrato a tres años y queremos que no se hagan extensiones que estén fuera de la normativa”, concluyó.

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