Cuatro barrios porteños cercanos a la General Paz en los que habrá un boom de nuevos edificios

Los barrios de Colegiales, Saavedra, Villa Urquiza y Coghlan lideran las preferencias de las empresas que operan en el Real Estate tanto para edificar nuevas viviendas como refaccionar las existentes. Así lo informó el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) en base a un relevamiento realizado a través del programa Indicadores con datos propios y únicos.

Se estima que en este tramo de la ciudad actualmente hay más de 7.000 viviendas en obras entre departamentos, casas y PH que se iniciaron o retomaron después de fin de 2020 cuando se habilitaron los trabajos luego de las restricciones por la pandemia.

En el análisis se informaron sobre los últimos años de encomiendas gestionadas ante este organismo. Las encomiendas son el paso previo antes que el profesional que llevará adelante una obra edilicia presente los trámites y planos ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Cada obra que se va a cursar se debe presentar ante el CPAU. Los metros cuadrados encomendados deben coincidir con los aprobados por el Gobierno y luego, en dos o tres años a posterior de su presentación (lo que demora construir un edificio) resultan en los metros construidos.

“Decidimos ofrecer al público en general información sistematizada de las encomiendas procesadas por nuestra institución. En las grandes cifras, la cantidad de encomiendas guarda una clara relación con la cantidad de obras ejecutadas y expresa con gran fidelidad el mayor o menor movimiento de la industria y el trabajo de arquitectos y arquitectas”, dijo a Infobae Néstor Magariños, consejero del CPAU y director del programa Indicadores.

De lo relevado (ver cuadro siguiente), el área norte porteña sigue siendo la que domina las preferencias de las desarrolladoras y constructoras. Al analizar la cantidad de m2 encomendados en 2021 el 95% de la superficie (2.376.624 m2) se localiza al norte de la Av. San Juan-Directorio. Al Sur se ubica solo el 5% de las encomiendas (127.259 m2).

Magariños, sobre esta cuestión sostuvo que no existe una única respuesta. Tradicionalmente, el corredor norte ha sido -desde la mudanza de la fiebre amarilla- el sector más desarrollado de la ciudad. “Se unen varias condiciones: aprovechar el frente costero y los extensos parques, con lo que esto significa. Entre ellas, mejor calidad del aire, múltiples vías y modos de conexión (Ferrocarril Mitre, subte de la línea D y avenidas como Del Libertador, Cabildo o Santa Fe, entre otras). Esto unido al desarrollo comercial de equipamientos y servicios, hizo que el Real Estate lo tenga como primera opción. El gran desarrollo está llegando a pasos de la Avenida General Paz”.

Estas tendencias propias del mercado deben contrarrestarse con políticas públicas activas para los sectores no favorecidos que, lamentablemente, no han tenido la continuidad que merecerían, informaron desde el sector.

En tanto, la actual gestión ha prestado especial atención al Norte con nuevos desarrollos como el Tiro Federal, la playa de Colegiales y la venta de tierras públicas.

Qué tipos de inmuebles

En cuanto a obras, se registran por fecha, por escala y superficie (menores de 1.000 m2, entre 1.000 y 5.000 m2 y mayores a 5.000 m2), por ubicación y por tipo o destino (vivienda individual y colectiva, administrativo, comercial, culto, deportivo-recreativo, industrial, salud, turismo, exposiciones, equipamientos especiales, por ejemplo).

“Obras menores son todas aquellas que no superan los 1000 m2, sin importar su tipología. Pueden ser viviendas individuales, PHs o pequeñas propiedades horizontales. También, comercios, talleres, oficinas, industrias. En este último caso, habla de la importancia del desarrollo Pyme en Buenos Aires”, aclaró Magariños.

Cabe aclarar la fecha de la encomienda no indica la de terminación de los trámites y, mucho menos, la fecha de ejecución de la obra.

Por fuera de los registros de CPAU, además, hay una cantidad de obras ejecutadas por profesionales de la Ingeniería, que no tienen matrícula en este Consejo, y sin lugar a dudas, edificaciones que se ejecutan sin ningún tipo de permiso ni registro de encomienda en algún colegio o consejo profesional (aquí se incluyen la autoconstrucción y las obras informales).

Derribos

El número de demoliciones (ver cuadro) no ha crecido más que el de obras nuevas, lo que sí ascendieron son los trámites para efectuarlas pero por el efecto de una política de mayor control gubernamental, luego de numerosos accidentes en ocasión de derribos de construcciones pre existentes.

Cabe aclarar que el CPAU solo registra los inicios de trámites que se declaran oficialmente. “No podemos desconocer que existe una buena cantidad de obras no declaradas. En especial, pequeñas reformas en todos los barrios y obras en barrios populares”, aclararon desde el organismo.

Aun en un contexto con volatilidad la construcción sigue en marcha advierten desde el sector.

“Se puede afirmar que la evolución de la cantidad de encomiendas y de m2 involucrados superó la baja de la pandemia y hasta hoy se mantiene estable, por lo que es de suponer que la construcción privada seguirá firme en 2022. Los únicos factores que no acompañan esta tendencia son: el volumen de ventas, que ha disminuido, y el valor de la propiedad, que también experimentó bajas”, concluyó Magariños.

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