Sobreoferta inmobiliaria: cuáles son las viviendas más ofrecidas para la venta en el mercado porteño y en qué barrios se ubican

Con más de 22.546 departamentos en venta, el barrio de Palermo lidera el ranking de unidades en oferta. Villa Urquiza, con 769 inmuebles, es el que más PH ofrece, de acuerdo con un informe realizado por el Grupo TGR.

En un escenario de sobreoferta, el relevamiento señaló que hay más de 163.000 inmuebles ofrecidos a la venta en la Ciudad de Buenos Aires. Y precisó además que, de los avisos publicados, menos del 1% corresponde a ofertas de dueños: la mayoría se ofrecen a través de inmobiliarias o empresas vinculadas con el Real Estate.

Palermo también encabeza el ranking con 471 terrenos y Villa Devoto, por su parte, con 503 casas es el que más propone para su comercialización dentro de Buenos Aires.

Sobre el “liderazgo” de Palermo en este estudio, Diego Lo Nigro y Cristian Guirin, responsables del análisis, explicaron a Infobae que “durante alrededor de 15 o 20 años los constructores y desarrolladores inmobiliarios, adquirieron lotes para levantar edificios que albergaban distintas tipologías, 1, 2, 3 y 4 ambientes, sobreabundando las unidades de 1 y 2 ambientes en una relación de 8 de cada 10 inmuebles ofrecidos. El destino principal era el inversor, que compraba a un determinado valor y esperaba obtener alguna plusvalía al momento de venderlo, idealmente antes de escriturar”.

Los valores de las unidades ubicadas en Palermo se valorizaban año a año, lo que cada vez atrajo más desarrolladores. Con la pandemia (que significó un éxodo generalizado de la ciudad de Buenos Aires y la búsqueda de propiedades con jardín, balcón o directamente ubicadas en el conurbano bonaerense) y la constante crisis económica, los precios que los compradores iban convalidando descendieron abruptamente, hasta un 35% en los últimos dos años y medio.

“En este contexto muchos propietarios del tipo inversor, y también desarrolladores prefieren mantener las viviendas (vacías en muchos casos) a venderlas por montos cercanos a los que destinaron en la inversión realizada para edificarlos”, amplió Guirin.

Discriminado

Según especialistas, Palermo tiene una polivalencia de gustos, perfiles completamente distintos que pueden desarrollar su vida en el mismo barrio, más allá de sus subdivisiones (Hollywood, SoHo, Viejo, Las Cañitas, entre otros).

Eso sumado a la densidad de la zona, hace que sea número 1 en tipologías en venta, históricamente concentra el mayor porcentaje de demanda tanto de venta como alquiler (ver cuadro).

Sobre las casas en venta, ubicadas en zonas con menos presencia de construcciones en altura, Lo Nigro precisó que “Villa Devoto conserva calles con casas de lujo, mansiones y casonas, sumado a que su capacidad constructiva sigue bastante limitada, fue la salida de muchos que desean cruzar la Avenida General Paz y salir de Buenos Aires apalancado esto por la pandemia y por pasar un mayor tiempo en casa”.

Luego en el ranking están Belgrano y Mataderos, con 407 y 331 casas en venta.

Eje norte porteño

Durante los ‘80 y ‘90, en Villa Urquiza predominó la mutación de casas “chorizo” a departamentos tipo PH, subdivisión de por medio. Por eso es común encontrar muchos inmuebles de este tipo en venta allí.

Guirin sostuvo que “quien tiene un PH en Buenos Aires y más aún en la pandemia, se da cuenta que vendiéndolo y poniendo poca diferencia económica, puede mudarse a una casa con más m2 y más espacio verde. Esto fortaleció la cantidad de unidades ofrecidas y Villa Urquiza representa esa característica de barrio bisagra: mucha oferta comercial, gastronómica y de entretenimiento, sumada a la conectividad (el subte juega un papel muy importante), proximidad a puntos neurálgicos de la ciudad y de la provincia”.

Cómo salir del sobre-stock

Para salir de la penosa situación reinante en el mercado inmobiliario (2.361 escrituras en marzo 2022), advierten desde el sector que será vital una recuperación de las variables macroeconómicas. La solución depende en cierta medida de los gobernantes y en otra de la multiplicidad de actores que juegan en los mercados.

“La otra variable es parte intrínseca (o debería serlo) de quienes actuamos en el mercado inmobiliario: ser conscientes del rol que ocupamos y de nuestras posibilidades. El papel del broker inmobiliario comprende algunos verbos como educar e informar, gestionar y confiar. El mercado cambió. Esto hay que explicarlo a los propietarios y mostrarles cuáles son los ciclos que mantiene nuestro sector, de manera tal que entiendan cómo es el dinamismo de los precios de las propiedades”, dijo Lo Nigro.

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