Por qué sigue bajando el precio de la vivienda en el Gran Buenos Aires y cuánto vale en cada zona

La pandemia y la retracción económica golpearon al mercado inmobiliario como pocas veces antes. En los tres ejes del Gran Buenos Aires (GBA), tanto en el Norte, como en el Oeste y Sur, las valuaciones de las viviendas cayeron 30% en promedio.

Sólo lograron sostenerse y potenciarse los precios de los terrenos ubicados en barrios privados y countries empujados por un tercer éxodo de familias jóvenes. Los que activaron compras privilegiaron mudarse a puntos cercanos al verde y los servicios, con la opción de tele-trabajar desde allí y disponer de una piscina y parrilla a pasos de la casa. Para poder estrenar el hogar, varios optaron por edificar con sistemas constructivos en seco a través de steel frame o panelería con madera y placas, que permiten agilizar pasos sobre la construcción húmeda tradicional.

Fuentes del sector estiman que las cotizaciones de los terrenos en las urbanizaciones cerradas se elevaron entre un 50 y 60% promedio sobre fin de 2021 en relación a los valores de prepandemia.

Precios y metraje

Por lo relevado, la plataforma Zonaprop informó cuáles son los valores de cada zona. En el Norte, adquirir un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 112.000 dólares. Un departamento de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 170.000 dólares.

Desde la compañía informaron que en diciembre último, la zona norte no registra cambios en el valor del m2, se mantuvo en 2.282 dólares. Los municipios con costos más elevados son Vicente López (USD 2.887 por m2), San Isidro (USD 2.718) y Tigre (USD 2.447). Los más económicos son José C Paz (USD 1.221 por m2), Malvinas Argentinas (USD 1.486) y San Miguel (USD 1.601).

Mariano Igarzábal, de la inmobiliaria homónima, dijo a Infobae que varias partes de la zona norte debieron sincerar sus valuaciones. “Una vivienda que en Vicente López, cerca de la Panamericana (Munro u Olivos) y de 3 dormitorios oscila en USD 250.000 cuando a fin de 2019 estaba en USD 315.000, pero cuesta comercializarla igual. Antes se podrían llegar a vender dentro del término de un año; ahora varias llevab más de 2 años de publicación y debieron reducir el precio”.

Lo que está cerca del río, tanto en el corredor de la Avenida del Libertador, entre Vicente López y San Isidro mantuvo un poco mejor la cotización. Expertos del Real Estate precisaron que los valores bajaron un 20%, en especial si las propiedades están ubicadas a menos de tres cuadras del agua.

En Tigre y Escobar, también se potenciaron los lotes en venta en los barrios cerrados y los departamentos en condominios edificados en Nordelta, zona Villanueva (la mayoría hechos por la desarrolladora Eidico) y en otros puntos cercanos con la Panamericana ramal Escobar, más allá del km 35.

“Lo de los condominios sorprende, mucha gente joven los busca y logran acceder por USD 90.000 o 110.000 a los de uno o dormitorios, incluso por menos dinero, y en su mayoría son a estrenar. Para los matrimonios o parejas recién formadas es una opción para empezar. A veces los padres ayudan a comprarlos o los interesados hacen planes de pago en cuotas que las propias desarrolladoras proponen entre 24 y 48 meses en pesos o dólares, ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, amplió Igarzábal.

Qué pasa en otros ejes

En el sur y el oeste del Gran Buenos Aires, el costo del metro cuadrado descendió un 0.4% en el último mes de 2021 y se ubica en los 1.775 dólares. El nivel de las cotizaciones en la actualidad es similar al de enero 2017.

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 89.000 dólares. Para comprar uno de 3 ambientes y 70 m2, según Zonaprop, se necesitan 128.000 dólares.

El precio más alto de venta lo tiene el municipio de Lomas de Zamora (USD 2.066 por m2), le sigue Almirante Brown (USD 2.055) y Quilmes (USD 1.860). El menor valor se encuentra en Hurlingham (USD 1.265 por m2), Moreno (USD 1.362) y Merlo (USD 1.488).

Carlos Gotelli, titular de Gotelli Propiedades & Asociados, dijo a Infobae que “las zonas de Monte Grande y Ezeiza, en el mercado del usado siguen en baja desde hace un buen tiempo. En algunos casos hubo disminuciones del 35% del valor que estaba antes de la pandemia. Y a pesar de la merma hay pocas consultas, y en la medida que el dólar blue siga escalando la situación se complicará más y es probable que desciendan más aún los valores de venta”.

Desde el sector reclaman urgentemente que retorne el crédito hipotecario, hay gente que dispone de USD 50.000 o 60.000 en mano, pero le faltan entre un 30 y 40% para poder acceder a un departamento o casa propia, argumentaron.

Es vital, por ejemplo en Monte Grande, para que se reactive y que se puedan hacer operaciones en cadena como se hacían históricamente. Alguien que vende un departamento de dos ambientes, busca pasarse a una casa, y el dueño de esa casa saltar a algún barrio de Canning.

“Si hay consultas, donde mucha gente quiere entregar en parte de pago una vivienda de menor valor para poder dar el salto de calidad. Pero claro, quien vende, no está predispuesto a recibirla y prefiere el dinero para hacer otro negocio. Sin crédito será difícil que el escenario se torne hacia el lado positivo”, añadió Gotelli.

Un departamento de dos ambientes se consigue en Monte Grande o Ezeiza en USD 70.000, y allí se pagan entre $ 5.000 y 7.000 de expensas, y una casa de dos dormitorios sobre lote de 10 x 30 metros entre 120.000 o 130.000 dólares.

En el barrio Mirasoles próximo al centro de la ciudad cabecera del partido de Esteban Echeverría, viviendas de 2 o 3 dormitorios con cocheras que estaban en USD 200.000 bajaron a USD 145.000/150.000, pero la demanda es escasa.

“Los barrios urbanos más buscados de Ezeiza son los que tienen amplios lotes y buena forestación como El Trébol, Links, El Bosquecillo en Carlos Spegazzini y Las Lomas, entre otros”, concluyó Gotelli.

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