Villa Crespo: proyectos y terrenos muy apreciados, por méritos propios y el “efecto derrame” de Palermo

Villa Crespo, es el trazado que más eligen los interesados en adquirir terrenos para emprender nuevos edificios de viviendas enfocados en captar la demanda que privilegia residir en el corredor norte de la Capital.

De acuerdo a un relevamiento que hizo la firma FOT Libre Terrenos, el barrio que tiene al club Atlanta entre sus referentes, resultó ser el más seleccionado entre más de 250 encuestados. Así lo confirmó a Infobae Gonzalo Bustos, director de la empresa que hizo el relevamiento. “Este barrio emerge como el preferido por los desarrolladores. Entre las razones, es clave su ubicación estratégica, con acceso a múltiples transportes públicos. Se privilegian zonas próximas con el Parque Centenario y el Parque Los Andes”, dijo.

En este trazado, el valor de la incidencia del terreno se ubica en los 500 dólares. Mientras que para un departamento a estrenar de 2 ambientes, la cotización promedia los USD 2.300 por m2. Y un departamento usado, en buen estado, se consigue en USD 1.800, en promedio, por m2.

Recientemente la desarrolladora Step Developments lanzó un nuevo proyecto con triple frente en Villa Crespo, en la calle Thames.

“En la medida que emprendamos proyectos de calidad y con una apuesta interesante por barrios en crecimiento, la actividad logrará superar cualquier crisis que se presente. Incluso las inéditas como las que estamos atravesando en pandemia”, señaló a Infobae Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments.

Se ubica a metros de la Avenida Juan B. Justo, y próximo con las estaciones del Metrobus que circulan por esta avenida. Con conexión a la estación de tren Villa Crespo del Ferrocarril San Martín y a 700 metros de la estación Malabia de la línea B de subterráneos.

Contará con 40 cocheras ubicadas en subsuelo y planta baja. En el nivel inferior tendrá un local comercial de 171 m2. Luego, del piso primero al octavo se ofrecen unidades monoambientes, dos y tres ambientes así como tres studios por piso. Por su parte, el noveno piso cuenta con unidades de dos, tres y cuatro ambientes, y dos studios.

Cohen Imach, dijo, que, “con valores que parten desde los USD 1.400 dólares el m2, es una alternativa de inversión para aquellos que quieren obtener un bien que se aprecie a corto plazo. Para quienes deseen pagar en pesos, capitalizando así sus ahorros y dolarizándolos indirectamente, disponen de financiación”.

Incidencia en la zona

Villa Crespo es uno de los barrios más poblados de CABA, con casi 85.000 habitantes. Otras particularidades que según los especialistas del sector convierten esta zona en una de las más atractivas para la demanda de desarrolladores y posibles propietarios es su cercanía del centro comercial activo con las principales marcas de indumentaria, en la zona denominada Palermo Queens (que recorren las avenidas Córdoba y Corrientes y las calles Julián Álvarez y Thames, entre otras).

“Muchos desarrolladores toman el valor de referencia de incidencia para proyectar los costos de la obra (construcción más gastos) y hacer un cálculo que determinará a cuánto terminarán vendiendo las unidades, entre las distintas etapas desde el pozo hasta su culminación. Si la incidencia es alta para la zona, los valores de preventa dejan de ser competitivos y por ende el precio del departamento a estrenar queda por encima de la cotización media del barrio”, explicó a Infobae Hernán Torres, gerente de la división de terrenos del Grupo Oslo.

En los últimos tiempos el barrio se vio beneficiado por la elevación de las vías del tren San Martín que permitió abrir calles que permanecían cerradas al tránsito y eliminar numerosas barreras. Esta obra revitalizó la zona y prevé la instalación de locales y áreas de esparcimiento debajo del viaducto que corre en altura.

Bustos añadió que “la apertura de calles como Vera y Aguirre, y la eliminación de cruces a nivel en las avenidas Córdoba y Corrientes implican un importante cambio de fisonomía. Los terrenos cercanos a las vías sintieron el impacto de la obra y se ya se lanzaron nuevos emprendimientos allí”.

La aprobación del nuevo código urbanístico que modificó la altura permitida en zonas deprimidas como la traza de la avenida Scalabrini Ortiz entre las avenidas Corrientes y Córdoba, y también las manzanas aledañas a la traza de la Avenida Corrientes (entre Malabia y Dorrego), fueron vitales para atraer inversiones.

Cuánto influye el derrame de Palermo

La gran expansión que recibió Palermo en los últimos 25 años también incide para que parte de los desarrolladores apuesten por edificar proyectos en Villa Crespo.

Torres precisó, que la cercanía con Palermo permite mantener un buen ritmo de ventas “en las unidades a estrenar y, sin embargo, presenta un valor de incidencia de los terrenos relativamente bajo, con un promedio de USD 500, frente a los USD 800 de incidencia promedio que se registra en los terrenos palermitanos”.

Se entiende por terrenos en la Ciudad Buenos Aires a aquellas propiedades con capacidad constructiva. Que están determinadas por el Código Urbanístico, donde la normativa fija alturas máximas y normas de edificación. Los desarrolladores suelen buscar propiedades con un largo mayor a 20 metros y preferentemente con doble frent

Bustos destacó que el 70% de las operaciones de compra-venta de terrenos se hacen bajo la modalidad de canje de m2. “Esta forma de pago implica que el desarrollador entrega, al propietario del lote, unidades a estrenar terminadas o a futuro”, detalló.

Los nuevos proyectos que vendrán están pensados en las familias jóvenes, cómo para solos y solas que buscan una vivienda en buenos puntos de la ciudad. Un ejemplo de esto es el edificio ubicado en la avenida Córdoba 4340 con casi 20 metros de frente combinando una tipología entre medianeras con estilo de torre configurando diferentes unidades como las mencionadas anteriormente y con varios amenities.

“Las operaciones de terrenos comienzan con la captación del lote y el contacto con el propietario del inmueble. Esta búsqueda está relacionada con los permisos para la construcción (cantidad de pisos). Es importante un estudio detallado de factibilidad donde justifique claramente la capacidad constructiva”, afirmó Torres.

Por lo general, el dueño abona a la inmobiliaria el 3% más IVA en concepto de asesoramiento y representación en la compraventa con el desarrollador. Para la parte compradora las comisiones oscilan entre el 4 y 5 por ciento.

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