Caballito, de moda: en la zona de Parque Rivadavia hay 200.000 m2 en construcción y se destacan desarrollos con balcones amplios y amenities

Por la expansión edilicia se contabilizan 67 obras en una franja delimitada por 75 manzanas. Las cotizaciones por m2 de las unidades en venta oscilan entre USD 2.625 y 3.475

El Parque Rivadavia, uno de los lugares más frecuentados por los vecinos de Caballito, un pulmón verde para esta zona
El Parque Rivadavia, uno de los lugares más frecuentados por los vecinos de Caballito, un pulmón verde para esta zona

La plataforma Reporte Inmobiliario relevó la zona que rodea al Parque Rivadavia, en Caballito. Más en detalle en un área comprendida por 75 manzanas entre las calles Del Barco Centenera, y las avenidas Rivadavia, La Plata y Directorio, donde que se levantan 67 emprendimientos en distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.

Las construcciones reúnen un total de 199.454 m2, habiendo superado al año pasado que había sido el registro más alto de la serie. Aquellos edificios que ya están listos para habitar con sus obras totalmente terminadas suman otros 6.844 m2. Del total de los desarrollos identificados, 43 poseen un grado de avance menor al 50%, en condiciones de calificar para el último blanqueo de capitales.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, dijo a Infobae: “Cuando se analiza el desenvolvimiento de las búsquedas, los barrios más demandados son Palermo y Caballito, hay meses, en que Caballito incluso, lo supera. Los desarrolladores saben esto, y por eso, emprenden donde registran mayor número de averiguaciones. Otra de las razones es que el barrio es muy elegido por usuarios finales que quieren dejar el área oeste o sur del Gran Buenos Aires, sobre todo por la inseguridad”.

Fuente: Reporte Inmobiliario
Fuente: Reporte Inmobiliario

Otra fisonomía del lugar es que los edificios ofrecen departamentos de 2, 3 y 4 ambientes, pensados para uso familiar. El récord de obras, que releva Reporte Inmobiliario, ocurrió en 2013, año en se edificaban 78 emprendimientos en calles y avenidas próximas al Parque Rivadavia.

Las cotizaciones por m2 de las unidades en venta dentro del área se ubican dentro del rango de los 2.625 hasta los 3.475 dólares.

Al margen del impulso de la edificación, está costando vender unidades a estrenar como usadas. “Igual la coyuntura y la pandemia influyeron mucho, y hay que tener presente que varios de los emprendimientos fueron trazados entre 2017/2018, pensados en captar al tomador de créditos hipotecarios nominados en UVA, situación que también se complicó al ser cuotas ajustadas por inflación. Los tiempos de obras no son tan ágiles, mientras se elige y se compra el terreno, el diseño del proyecto, planos, las autorizaciones correspondientes, por lo tanto, muchos apostaban a tener una demanda genuina, y nadie esperaba la llegada del COVID-19”, explicó Gómez Picasso.

Los balcones son muy demandados desde la llegada de la pandemia. Los proyectos actuales deben ofrecer la conexión con el exterior para que puedan tener éxito de venta
Los balcones son muy demandados desde la llegada de la pandemia. Los proyectos actuales deben ofrecer la conexión con el exterior para que puedan tener éxito de venta

Dentro de la zona todos los emprendimientos que se encuentran con oferta formal de ventas actualmente nominan sus valores en dólares. En los casos en los que la oferta es financiada, el plazo llega solamente al de terminación de la obras, solicitándose anticipos del 30 al 50% del valor total. Para el pago del saldo, la mayoría de las desarrolladoras solicitan cuotas durante el proceso de obra en dólares por sobre aquellos que lo hacen en pesos actualizados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Dentro del radio de estudio, el valor de las cocheras se ubica entre los USD 25.000 y llegan hasta los USD 40.000 de valor máximo.

Perfil de la demanda

Caballito sigue siendo el barrio de clase media por excelencia, en los últimos años, tuvo varios cambios, que hicieron que la población joven no migre hacia otros puntos como ocurría antes, donde privilegiaban mudarse hacia Palermo o Belgrano. La movida gastronómica que consolidó la avenida Pedro Goyena, entre otras arterias, hicieron que le den prioridad y residan en el barrio de origen.

“Esto también potenció proyectos como studios apto profesional, monoambientes y los de dos ambientes de 45 m2, con balcón. Hay varios de estos desarrollos, como por ejemplo, en Valle y Thompson, hoy en obras”, dijo Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

En la zona ya se edifican inmuebles con steel frame, un sistema en seco donde el acero galvanizado es protagonista
En la zona ya se edifican inmuebles con steel frame, un sistema en seco donde el acero galvanizado es protagonista

Otra novedad, es que comienzan a verse propiedades que se levantan en steel frame, en plena ciudad, donde la perfilería de acero galvanizado es protagonista.

Cambios generados por la pandemia

“En Caballito, cómo en otros barrios está sucediendo que quienes buscan terrenos, priorizan las esquinas, por ejemplo, para que se puedan edificar propiedades con doble o triple frente, situación que permita ofrecer más luz natural a los departamentos. Esto generó que se busquen hasta tres casas para demoler, que posibiliten lograr esos metros con más luminosidad”, comentó Luis D’Odorico, de D’Odorico Propiedades.

En esta inmobiliaria actualmente, impulsan un inmueble en la Avenida Pedro Goyena al 1600, con 13 pisos, y 26 departamentos. La llegada de la pandemia hizo que se prioricen los amenities como los lugares abiertos, pero a la vez, hay que diseñar una buena ecuación costo-beneficio para trazar los proyectos y que no encarezcan demasiado las expensas.

La piscina, entre los amenities más solicitados, pero que también por su mantenimiento hacen subir las expensas
La piscina, entre los amenities más solicitados, pero que también por su mantenimiento hacen subir las expensas

D’Odorico, amplió: “Si tiene piscina, también hay que tener un encargado que sepa mantenerlas, por lo cual todo gasto adicional suma. En un edificio de 10 departamentos solamente en Caballito, se llegan a pagar $ 40.000. Pero también hay que tener en cuenta que al pensar un edificio moderno, este debe incluir mayores áreas de servicios, lugares de guardados para bicicletas, plaza seca, espacios de coworking, entre otros. La pandemia produjo un antes y un después también en esta materia”.

Cotizaciones

Una distorsión que poco a poco se fue acomodando a la realidad es el tema de los precios, porque un departamento de dos dormitorios que en 2018, se podía ofrecer a USD 180.000, en la actualidad con preventas en pozo, oscila en los USD 90.000/110.000, y terminado, se ofrece en 130.000 dólares.

“Esto obedece a la pandemia y la cuestión económica que hicieron descender las cotizaciones hasta en un 30%, por ejemplo un dos ambientes en pozo ronda un valor del m2 de U$S 2000/2200, y hace dos años terminado era de USD 3.400 promedio. Las condiciones negativas hicieron que ese valor de mercado no se convalide en la actualidad, por lo cual, una unidad de muy buena calidad oscilará entre 2.700 y 2.900 dólares”, concluyó Walger.

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