A mediados de mayo pasado, una resolución de la Inspección General de Justicia (IGJ) obligó a los countries y barrios cerrados que funcionan bajo la forma de sociedades —con diferentes derechos y obligaciones a mayor cantidad de acciones— a adecuarse al régimen de propiedad horizontal y funcionar como un consorcio.
Pero hasta el momento no estaba claro cómo se debía realizar ese trámite y si implicaba una nueva escrituración para los lotes y las viviendas por parte de los propietarios, un trámite costoso. Sin embargo, en la primera semana de septiembre, la IGJ y el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires porteños acordaron que los countries o barrios cerrados registrados como asociaciones o sociedades puedan adecuarse al nuevo régimen a través de la modificación de sus órganos de administración, gobierno y fiscalización para que sean los que corresponden a los consorcios de propiedad horizontal.
“Creemos que esto es un avance comparado a la alternativa que era adecuar desde cero estos desarrollos al nuevo régimen. De esta forma, estos desarrollos solamente deberán asegurarse de dictar reglamentos que les permitan funcionar como si estuviesen en el Régimen de Propiedad Horizontal Especial, algo muchísimo más asequible y menos oneroso”, explicaron desde el Colegio de Escribanos porteños.
“Esta propuesta de adecuación acerca una solución útil para la problemática de los barrios privados", destacó Carlos Allende, presidente Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
En mayo, la resolución de la IGJ dio seis meses para que clubes de campo, countries y barrios privados organizados como asociación civil bajo forma de sociedad se adecuen al Régimen de Propiedad Horizontal Especial, regulado por el Código Civil y Comercial. El plazo se vence en noviembre de este año.
¿Por qué los countries deben funcionar bajo el régimen propiedad horizontal? Antes de 2015, no estaba claro cuál era régimen legal para emprendimientos inmobiliarios como clubes de campo, countries y barrios cerrados o privados, que adoptaron distintas formas de organización.
Desde 2015 y por el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación se estableció que todos los “conjuntos inmobiliarios” deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal. Y se preveía que las urbanizaciones que estaban organizados previamente de forma diferente, se adecuaran a ese régimen, pero no todas lo hicieron.
Al funcionar bajo la forma de sociedad, los propietarios tenían diferentes derechos y obligaciones a mayor cantidad de acciones. El sistema de propiedad horizontal prevé que cada propietario tenga un voto.
“Hasta 2015, no se sabía cuál era el régimen y la mayor parte de los countries con sede en la ciudad de Buenos Aires, pero establecidos en la provincia de Buenos Aires, estaban en un régimen híbrido como una asociación bajo la forma de sociedad, sin fin lucrativo ni reparto de ganancias”, explicó a Infobae Ricardo Nissen, inspector General de Justicia, en mayo pasado.
“El dueño de la tierra que se loteaba para hacer el country iba vendiendo los terrenos y a cada persona que compra un lote se le entrega una acción. Pero el dueño se reservaba el derecho a no pagar expensas y a nombrar la comisión directiva, por ejemplo, siempre que mantuviera la mayoría de acciones. El régimen de propiedad horizontal, como se organizan los consorcios de los edificios, es más igualitario y cada propietario tiene un voto”, detalló Nissen.
De esta forma, al estar organizados como sociedad, se generaban muchos conflictos entre propietarios que, en varios casos, se terminaban resolviendo en la Justicia.
“Bajo la forma de sociedad, salía beneficiado el dueño de la tierra, que designaba director, controlaba los gastos y la caja y tenía más acciones que el resto, salvo en el caso de que perdiera la mayoría. No había igualdad en el pago de los gastos comunes, como electricidad o apertura de calles o locales”, indicó el inspector General de Justicia.
En los registros internos de la Inspección General de Justicia hay más de 40 clubes de campo organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan como asociaciones civiles bajo la figura legal de sociedades.
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