Pronósticos para el mercado inmobiliario: ¿qué puede pasar con los precios de las propiedades luego de la pandemia?

En medio de la cuarentena y la crisis por la pandemia del coronavirus, es difícil imaginar cómo evolucionarán los distintos sectores de la economía una vez que puedan retomar su actividad. En el caso del mercado inmobiliario, ¿puede haber cambios en los precios en el corto plazo?

Según los especialistas y empresarios del sector, los inversores que cuentan con ahorro en dólares tendrán más oportunidades para encontrar buenas inversiones y mayor poder de negociación. Aunque habrá más diferencias entre los inmuebles usados —que no mostraron grandes movimientos a la baja en los precios— y los desarrollos de pozo. Mientras que para los que buscan acceder a la vivienda propia, puede ser uno de los momentos más complicados.

“Debido al tipo de mercado de real estate que tenemos en Argentina, con poco crédito detrás, el mercado es inelástico en el corto plazo lo que explicaría mucho del poco movimiento a la baja en precios que estamos notando. Pero un tipo de cambio que en los mercados está por arriba de $100 por dólar empieza a condicionar las operaciones a futuro”, explicó Matías Celasco Correa, economista Research Manager de CBRE Argentina, compañía especializada en real estate.

“Dentro del mismo mercado, hay distintas alternativas y distintas elasticidades; no es lo mismo un inmueble usado, que el dueño adquirió por cierto precio y quiere venderlo por lo menos por el mismo valor, que un desarrollo de pozo donde la ganancia del desarrollador es distinta con mucho de los costos de construcción en pesos y un tipo de cambio al alza, lo que puede resultar en una operación con una ganancia extraordinaria”, agregó Celasco Correa.

Y señaló que mientras un propietario puede decidir no vender, el desarrollador puede resignar una ganancia extraordinaria para colocar estos metros en mercado. “Una vez que los desarrollos de pozo, nuevos, encuentren otro precio de equilibrio inferior, todo el mercado acompañará y el que no lo haga quedará fuera”, anticipó.

Con todo, los interesados en el mercado de propiedades que cuenten con los dólares en efectivo tendrán un mayor poder de negociación. “Desde mediados de febrero cuando tímidamente comenzó una leve recuperación del mercado ya se observaban oportunidades interesantes. Pero puede darse un escenario donde muchos vendedores intensifiquen su intención de vender y muchos compradores quieran concretar”, explicó Pablo Migliorisi, director de Migliorisi Propiedades.

Aunque consideró que no habrá una baja de precios masiva, sino operaciones con características particulares. “Es muy probable que se observe salir a la cancha compradores que debieron suspender sus operaciones debido a la cuarentena y quienes decidan resguardar sus dólares en inmuebles a estrenar”, adelantó.

Para Federico Rosbaco, CEO de la empresa de desarrollos inmobiliario Rosbaco & Partners, en los proyectos de pozo, los precios por metro cuadrados ya son muy competitivos. Según destacó en las zonas de Palermo y Núñez, el precio de preventa puede ser hasta casi 60% menores que los precios por metro cuadrado de unidades usadas o a estrenar. Y en el caso del pozo hasta 40% menor. “Lo que puede suceder es una migración de la inversión hacia proyectos que ofrecen precios competitivos en zonas de gran atractivo inmobiliario y alta velocidad de retorno de inversión”, indicó.

“El ladrillo ha sido históricamente un refugio para los inversionistas y ahorristas en dólares en la argentina y esta coyuntura no es la excepción. Dada la situación económica mundial producto de la pandemia, la mejor manera de resguardar el valor del capital si tenemos en cuenta las bajas tasas de interés y la incertidumbre de la economía local será nuevamente el ladrillo. También hay que destacar que la construcción será nuevamente el motor de la economía y un sector al cual el gobierno le dará mucho apoyo”, adelantó Rosbaco.

Para Silvina Capellino, executive account de INMSA Real Estate Investments Company, con la baja en el precio de la construcción se van a empezar a convalidar los precios de nuevos desarrollos y eso va a llevar a la baja los precios de inmuebles usados. “Esta profunda crisis que nos toca en Argentina y la falta de pesos circulantes va a hacer que la gente del sector ABC1 que tenga la necesidad de vender porque se quedo sin ingreso, se deshaga de propiedades, algo que hasta ahora no había pasado, porque la gente no vendía, y esto inevitablemente va a producir la baja del valor”, anticipó. Por eso, durante un tiempo van a convivir precio actuales y nuevos precios.

“Los precios ya bajaron, el valor de construir va a bajar también, vamos a estar en valores muy bajos en dólares por metro cuadrado. Hoy las redes están inundadas de promociones para mover el stock por miedo a un parate mayor; creo que la baja igualmente no va ser significativa, quizás entre un 10% y 15%. La suba del dólar es otro efecto que hace bajar las propiedades, si bien cotizan en dólares hay un techo que el mercado está dispuesto a pagar", señaló el desarrollador Pablo Gampel, CEO de GMP Company.

Desde CBRE señalaron que para el sector residencial, el rendimiento de los activos se determina por el movimiento de precio entre la compra y la venta, más la suma del alquiler. Sin contar con una posible baja en los precios, la rentabilidad queda limitada a la percepción de la renta, que hoy está en promedio entre el 1,5% y 2,5% antes de impuestos, lo que no parece interesante en el corto plazo. Pero si hay un gran movimiento a la baja en precios —en torno al 30%— podría ser una buena inversión.

Con todo, para las personas sin ahorro que buscan acceder a una vivienda, el panorama será aun más complicado. “Argentina históricamente vivió sin créditos, con ventanas mínimas de acceso al crédito para las personas con ingresos suficientes. Hoy el ahorro es bajo o nulo y en dólares es casi imposible, por precio y por acceso. Con un tipo de cambio a más de $100 en el mercado por dólar, con precios que no ajustan a la baja, nos encontramos en uno de los momentos más difíciles para acceder a una vivienda propia”, concluyó Celasco Correa.

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