Los desarrolladores inmobiliarios le pedirán al nuevo gobierno quitar la carga impositiva

A pocas semanas para cerrarse un nuevo año, el balance de varios sectores económicos no es alentador. Entre los rubros que sufrieron los efectos negativos de la coyuntura se encuentran la construcción y el inmobiliario. Ambos dinamizan una gran actividad multiplicadora de empleos si las variables son beneficiosas, pero también, caen en gran volumen cuando las circunstancias están en contra.

Son varios los pedidos que los desarrolladores preparan para presentarle al gobierno entrante, pero entre las principales, se destacan la reducción de las cargas impositivas, e incentivos para reanimar la demanda.

Entre los requerimientos puntuales, Patricio Andrés Lanusse, director de relaciones institucionales de Eidico, dijo: “una de las claves para motorizar al sector, es que se realicen aprobaciones rápidas, ágiles y en tiempos razonables. Para quienes desarrollamos en la provincia de Buenos Aires, resolver temas con ARBA es crucial, tenemos un grave problema en los proyectos en donde se ofrecen lotes con el Impuesto Complementario (alcanza a los propietarios de más de un inmueble del mismo tipo radicado en el territorio provincial) y también con la alícuota que pagan las mejoras y construcciones hasta terminar la subdivisión, que lleva hoy no menos de 8 años en un loteo”.

El caso de los costos indirectos de obra, dentro de los cuales está la carga impositiva, estimada en 50%, es otra situación negativa; así, el margen y la rentabilidad no son buenos para un inversor y se encarece mucho el valor de la primera vivienda para el consumidor final.

"En la provincia de Buenos Aires existe una herramienta de poca aplicación que es la Ley 1449 de Acceso Justo al Hábitat, para lotes con servicios, en forma de barrios abiertos, a los cuales podría agregarse la propuesta de construir las viviendas. Para eso se necesitan aprobaciones ágiles y previsibles sumándose la colaboración del Estado con la infraestructura por realizarse que en muchos casos se le demanda al desarrollo”, amplió Lanusse.

Eidico cumple 25 años en el sector, y hasta el momento desarrolló 86 emprendimientos, distribuidos en 11 provincias y 20 municipios.

Por su parte, Mariano Vega, de Raghsa, una compañía que opera activamente en el mundo corporativo, sostuvo: “sería muy interesante que la carga impositiva se reduzca a niveles internacionales para poder competir y ser rentables. Si con el accionar del nuevo gobierno, la economía argentina se regulariza y camina por la ruta del crecimiento, los que desarrollamos en el presente como los que vengan, podremos emprender inmuebles con calidad y rentabilidad una combinación que ayuda a que se propague la reinversión con crecimiento del mercado de la oferta inmobiliaria”.

“Nuestra apuesta es seguir construyendo en ambos segmentos, y tenemos más del 70% de las oficinas alquiladas en los proyectos que están en plena ejecución”, puntualizó Vega.

Raghsa en la actualidad, edifica varios inmuebles por más de USD 200 millones, y en su trayectoria de 50 años lleva construidos cerca de 400.000 metros cuadrados de oficinas; y, aproximadamente, unos 325.000 m2 de propiedades de alta gama, ubicados en la Argentina y Uruguay. “Nuestra apuesta es seguir construyendo en ambos segmentos, y tenemos más del 70% de las oficinas alquiladas en los proyectos que están en plena ejecución", puntualizó Vega.

Entre la cautela y el progreso

En la mirada de Gustavo Menayed, presidente del Grupo Portland, se pone el foco en la creatividad. “Los argentinos, hemos considerado a los inmuebles como una de las inversiones más seguras. Con el escenario actual, debemos prestar atención a dos de las principales variables con la que se estima el valor, el rendimiento para los inversores (que es muy bajo, entre el 1% y 2% y el poder adquisitivo de los potenciales compradores (que están a la espera de oportunidades). Una vez más, los desarrolladores debemos agudizar el ingenio, no solo del proyecto, sino en su concepto, forma de pago y precio, para ofrecer un proyecto diferente y atractivo para este contexto”.

El cepo cambiario y la restricción a la compra de dólares, generan un nuevo marco que no ayuda para la actividad, según Menayed. “Para mejorar, creo que el gobierno entrante debería establecer un régimen de excepciones, evitando sanciones, dando créditos y compensaciones impositivas”.

Grupo Portland, emprende varios inmuebles residenciales y de oficinas, en distintos lugares de la Capital, Vicente López, San Isidro, Escobar, que totalizan una inversión cercana a USD 200 millones. Entre ellos se destaca la primera obra en América Latina con proyección del estudio de arquitectura Zaha Hadid (de origen anglo-iraquí).

Si bien el escenario muestra mucha cautela, Carlos Spina, el director de Argencons, destacó: “es un momento particular, pues si bien la venta está virtualmente frenada, los costos hacen más atractivo el camino para desarrollar. Falta certidumbre para que la demanda empiece a aparecer”.

La mayor desventaja es que no hay demanda. “Esta retraída esperando las definiciones y el plan económico del nuevo gobierno que estimamos demorará al menos hasta marzo para mostrar las cartas. Hay que ser pacientes y esperar”, amplió.

Esta compañía, junto con Allaria Fondos y Banco de Valores llevan adelante el proyecto Distrito Quartier, que combina los usos mixtos, conformado por un edificio corporativo de oficinas AAA, dos edificios residenciales -uno de ellos refuncionalizando el antiguo Hospital Ferroviario- aptos para uso profesional, un paseo comercial abierto y un parking de magnitud, que totalizarán 115.000 metros cuadrados. Se trata de un complejo que demandará un total de USD 270 millones de inversión y ya cuenta con ventas por más de USD 150 millones.

Desde la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) han propuesto medidas pensadas en el mediano plazo, que surgieron de estudios realizados por el área de pensamiento estratégico de la entidad, y con un enfoque que alcance para los próximos 10 años.

"También hemos realizado propuestas y pedidos para el corto plazo, por la coyuntura actual, que tienen que ver con una adecuada e inmediata reconducción de los contratos vigentes de las obras, con medidas genéricas que permitan su aplicación individual, que se calcule y consolide la deuda devengada y emita instrumentos de pago, y que se avance en un plan urgente de activación de vivienda, que permitirá, no solo atacar el enorme déficit habitacional, sino fundamentalmente motorizar las economía de manera federal”, dijo Ricardo Griot, secretario y presidente de la Comisión de Desarrolladores de la CAC.

Varias fuentes coinciden en que desde la visión del desarrollador se requieren estabilidad y reglas claras. “Sin ninguna duda, la apuesta más importante es avanzar en desarrollos y construcción para los sectores medios y para eso necesitamos distintas posibilidades que permitan acceder sin problema: como crédito, subsidio segmentado a la demanda e incentivos fiscales. Aconsejo que se adopten políticas integrales, tomando como base los modelos exitosos de otros países del continente, como Uruguay o Perú, por ejemplo. Se ha avanzado en esa línea en los últimos años, pero es necesario la continuidad y profundización de esa política, dictando las medidas necesarias para tal fin. Tengamos en cuenta que solamente el retorno directo fiscal de una construcción, oscila en 47%, que la construcción de viviendas utiliza mayoritariamente insumos producidos en el país, que la construcción nueva, en pozo, entre otros, permite captar pesos, se puede invertir en nuestra moneda en todos los desarrollos constructivos, que puede ser reserva de valor", amplió Griot.

Refugio de valor

Aunque los números son desoladores, esgrimen una caída en las ventas de más del 50% en 2019, los desarrolladores prefieren mirar el vaso medio lleno y apuestan al futuro. Consideran que el ladrillo siempre es un gran refugio para la inversión.

Entre las ventajas y desventajas del momento actual, Lanusse, dijo: “el cepo puede ayudar a nuestro sector ya que la gente busca un activo donde refugiarse, como es el inmueble. El costo en dólares de la construcción es una oportunidad. En lo negativo, encuentro la escasa posibilidad de ahorro, nuestra comunidad de clientes está con menor capacidad y se les complica entrar en un proyecto de lote, lote más casa o departamento”.

Muchos especialistas del sector ven con buenos ojos que el gobierno próximo genere un Ministerio de Vivienda (que lideraría la arquitecta María Eugenia Bielsa), y que se encamine en atacar el déficit de unidades en todo el país, pero consideran que deben resolverse muchas cuestiones de la macroeconomía, como estabilizar el tipo de cambio y crear condiciones favorables para promover un plan de créditos hipotecarios con otro método de indexación, porque la inflación puede demandar algunos años más para controlarla en forma eficaz.

Las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) surgieron como una posible solución, pero los desacoples y la devaluación trajeron más problemas para quienes se endeudaron y hoy muchos no pueden cumplir con sus compromisos por las subas que recibieron en sus cuotas mensuales.

Sobre lo que viene, Patricio Lanusse, comentó: “siempre que empieza un nuevo ciclo se espera una inyección de confianza y también para nuestro sector, notamos que hay más optimismo, y con eso la gente se anima a invertir un poco. Por otro lado, vemos que los ladrillos y el desarrollo inmobiliario vuelven a ser una moneda dura con la volatilidad del peso y la incertidumbre dólar. Creemos que el gobierno va a salir a incentivar un poco el consumo y dar confianza”.

En tanto que Carlos Spina, puntualizó: "trazar un panorama es difícil, hay que esperar el reseteo de la economía. Por el lado de la oferta hay muchas cosas hechas que habrá que mantener, lo que falta es apoyar a la demanda. Una posibilidad se va a abrir por el lado del eventual flujo de pesos. Otra eventualmente por el lado de un canje de bonos”.

Un contratiempo del momento es el atraso en los pagos de los contratos de ejecución con consecuencias graves para las constructoras, en especial, las pymes, que de no encontrar una solución urgente, puede llevar al cierre de muchas, con impacto negativo en la economía y el empleo. Al respecto, Ricardo Griot, agregó: “se llegó al piso, y estamos convencidos de que la industria está preparada con capacidad instalada y con los recursos suficientes para acompañar y apuntalar el crecimiento que esperemos se produzca en el país, sin inversión no se puede crecer”.

Están los que sostienen que para entender el mercado en la actualidad hay que dividirlo en tres partes:

1. El sector masivo, que venía apalancado por los créditos y es el más golpeado con menos compradores lo que da lugar a la baja de precios, contraofertas y la búsqueda de oportunidades;

2. Mercado selectivo, con mayor poder adquisitivo, que puede acceder a propiedades por encima de USD 3.200 el m2, y se resiste a bajar precio y ajusta por cantidad; y

3. Los que compran tierras y están atravesando la coyuntura, a la espera que pase la tormenta para volver a emprender a gran escala.

Seguí leyendo: