Cómo será la primera venta de carteras hipotecarias UVA

Luego de varios meses de preparación, finalmente el lunes próximo el Banco Hipotecario lanzará por primera en el mercado local la venta de una cartera de préstamos hipotecarios ajustados por UVA.

El monto del fideicomiso será de $440 millones y la entidad tuvo que pagar el "derecho de piso" por tratarse de un caso testigo: asumirá prácticamente todos los riesgos en cabeza propia para poder vender el producto en el mercado. Pero como el Hipotecario se queda con el 25% más riesgoso de los préstamos, en realidad se terminarán colocando unos $350 millones.

Los inversores que adquieran este producto cobrarán mensualmente, en la misma medida que los deudores paguen la cuota de sus préstamos. Y la tasa de interés indicativa que se estipuló será de 4,75% más UVA para el tramo que tiene privilegio de cobro y de 5,5% para el segundo grupo de inversores.

Esta primera "securitización", o venta de cartera, es la primera que se hace con préstamos UVA y representa una importante novedad para el sector financiero. Sucede que los bancos ya colocaron un stock crediticio de $90.000 millones y se espera que siga creciendo rápidamente a lo largo del 2018.

Se estima que mientras el año pasado se colocaron 50.000 hipotecas, este año el número llegará a las 80.000. Pero para mantener este ritmo es clave que empiecen a vender esos préstamos en el mercado, con el objetivo de hacerse de liquidez y seguir prestando.

Demanda de inversores institucionales

¿Quiénes son los potenciales compradores de este primer fideicomiso garantizado por créditos UVA? Se trata de inversores institucionales, principalmente compañías de seguros y fondos comunes de inversión. No está claro si también podría participar la ANSES, pero la idea es que sea una transacción a valor de mercado y sin mayor intervención por parte del Estado.

Los préstamos que ingresan en el fideicomiso fueron originados en la primera etapa del otorgamiento de los préstamos UVA, por eso el plazo máximo es de 15 años. Sin embargo, los inversores que entran en el primero y segundo tramo tendrán préstamos más cortos.

El Hipotecario asumirá el mayor riesgo de la cartera: tendrá el 25% del total y cobrará sólo cuando cobre el resto de los inversores. En otras palabras, la entidad que preside Eduardo Elsztain tendrá que asumir en cabeza propia todos los incobrables que se presenten a lo largo del tiempo.

Según informó la entidad, el periodo de difusión a las Cédulas Hipotecarias será hasta el lunes 23 de abril, mientras que la licitación se fijó para el martes 24 de abril. La fecha de pago de servicios será el día 30 de cada mes.

Uno de los puntos más problemáticos de la colocación tiene que ver con la cláusula que aparece en los préstamos UVA. La misma permite a los deudores extender hasta 25% el plazo del préstamo en caso de que la inflación supere en 10 puntos porcentuales al Coeficiente de Variación Salarial desde el otorgamiento del crédito. Sin embargo, se evaluó que esta situación inusual tendría un impacto muy limitado en la duración del fideicomiso.

La transacción será un fuerte indicativo para otros bancos que están en las "gateras" para lanzar un producto similar, entre ellos el Ciudad (que ya firmó un acuerdo con Banco de Valores) y el Bapro.

Pero la gran incógnita es hasta qué punto estarán dispuestos a asumir un riesgo parecido al del Hipotecario, cuyo tramo del fideicomiso fue calificado como "CC", es decir de alto riesgo a la hora del pago.

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