Los colombianos que compren vivienda tendrán una nueva ventaja ante regla que aclaró la Superintendencia Financiera y afecta a las fiducias

Para miles de familias, la fiducia en proyectos inmobiliarios equivale a una garantía de protección al invertir en vivienda sobre planos. En Colombia, el mecanismo es ampliamente utilizado y otorga tranquilidad a los que esperan que sus recursos estén resguardados bajo una gestión profesional y segura. La responsabilidad de una entidad fiduciaria en proyectos de vivienda no es ilimitada. Solo se activa si se comprueba que la sociedad incumplió sus funciones de vigilancia, diligencia o control sobre los recursos administrados, lo que puede conllevar una obligación de indemnización y afectar incluso el patrimonio propio de la entidad.

En la práctica, muchos compradores asocian la presencia de una sociedad fiduciaria con el aseguramiento de los fondos ante cualquier eventualidad. La percepción se generalizó porque la estructura fiduciaria suele presentarse como sinónimo de manejo profesional y especialización en la administración de los recursos entregados por los inversionistas.

No obstante, cuando las obras se detienen o los apartamentos nunca llegan a ser entregados, se hacen evidentes las dudas sobre el alcance real de la responsabilidad fiduciaria, en especial, en casos de proyectos como FAI MIZU, donde el desarrollo no llegó a término y los compradores resultaron perjudicados.

El caso FAI MIZU y la administración fiduciaria

El proyecto FAI MIZU se planteó como una alternativa de vivienda cuyo fideicomiso estaba gestionado por Credicorp Capital Fiduciaria. Los compradores firmaron contratos de adhesión y entregaron sus recursos bajo la expectativa de recibir los inmuebles al finalizar la construcción.

Durante la gestión, de acuerdo con Valora Analitik, la fiduciaria tenía el encargo de custodiar los fondos y supervisar el uso de los mismos. Sin embargo, la obra se paralizó y los afectados quedaron a la espera de una solución, por lo que tuvieron que acudir a la vía judicial para reclamar sus derechos. Los compradores alegaron que los controles sobre los desembolsos no fueron suficientes, hecho que contribuyó a que el proyecto no se completara. Esto desplazó la discusión del constructor a la sociedad fiduciaria y las obligaciones específicas en el manejo del patrimonio autónomo.

La autoridad financiera analizó el caso para precisar si existió incumplimiento de los deberes asignados a la fiduciaria. Finalmente, declaró a Credicorp Capital Fiduciaria responsable civil y contractual, ordenando indemnizar a los afectados y fijando un precedente para casos similares.

Criterios legales y responsabilidades establecidas

La decisión oficial establece que la fiduciaria no es automáticamente responsable ante cualquier incumplimiento o paralización de obras. Solo debe responder si se prueba que hubo extralimitación de funciones o incumplimiento de sus obligaciones profesionales.

Según el medio, para la Superintendencia Financiera, la responsabilidad se materializa cuando la sociedad fiduciaria no ejerce un control adecuado o no ejecuta de forma debida los deberes de vigilancia y control sobre los recursos administrados, hecho que puede conllevar la responsabilidad sobre sus propios bienes. El fallo remarca que la relación de confianza entre clientes y fiduciarias exige el cumplimiento riguroso de varios deberes:

• Información.
• Protección de los bienes fideicomitidos.
• Lealtad y buena fe.
• Diligencia profesional.
• Previsión.

No se limita a seguir instrucciones, sino que abarca la obligación de asegurar mecanismos de control eficaces.

Durante el análisis del proceso, se identificaron fallas graves en los mecanismos de control de la fiduciaria. La revisión documental evidenció que no se implementaron las verificaciones necesarias sobre los desembolsos hechos con recursos del patrimonio autónomo y que hubo pagos sin el debido respaldo.

El fallo fue claro al señalar que “claro queda, que la sociedad fiduciaria no contaba o no realizó los debidos mecanismos de control de los dineros recibidos por el fideicomiso”. Dichas conductas culposas configuraron la responsabilidad civil y contractual de la entidad. No se detallan cifras exactas de indemnización ni el número total de compradores afectados, aunque se señala que el impacto abarcó a numerosos inversionistas. El precedente destaca que cuando se demuestran faltas equivalentes, la fiduciaria podría estar obligada a responder económicamente a los afectados.

Implicaciones para compradores e impacto en futuros proyectos inmobiliarios

Para los compradores, el fallo aclara que la fiduciaria no garantiza un blindaje absoluto frente a los riesgos del proyecto. La responsabilidad se activa si se prueba la falta de control sobre los recursos o la omisión de deberes esenciales, algo que puede implicar obligaciones de indemnizar por daños patrimoniales y frustración en la entrega de viviendas.

Si el fracaso del proyecto se relaciona solo con el constructor, la responsabilidad recae en este. Pero si la fiduciaria incumple sus obligaciones o permite irregularidades, deberá responder ante los afectados y asumir las consecuencias legales con sus propios activos.

Desde la perspectiva del sector inmobiliario, la sentencia enfatiza la necesidad de controles más rigurosos y el cumplimiento estricto de los deberes legales de los que administran patrimonios autónomos. También ofrece una hoja de ruta legal para casos futuros. Esto confirma que la vigilancia y la diligencia son exigibles de manera tangible. Así las cosas, el precedente promoverá que compradores examinen de manera cuidadosa las garantías en contratos fiduciarios y forzará a las entidades a fortalecer los controles internos, con el fin de evitar situaciones similares a la de FAI MIZU y proteger la confianza de los inversionistas.

De esta manera, las fiduciarias operarán bajo un escrutinio mayor y asumirán un compromiso más fuerte con la profesionalidad y la transparencia en la gestión de fondos inmobiliarios. La decisión de las autoridades confirma que las entidades encargadas de administrar recursos en proyectos inmobiliarios deben responder de manera plena cuando no cumplen los estándares exigidos de vigilancia y diligencia, asumiendo el impacto directo sobre las familias afectadas.