La Superintendencia Financiera de Colombia impuso la sanción más alta registrada en el país contra una fiduciaria, al ordenar a Alianza Fiduciaria el pago de $8.115 millones a 27 familias afectadas por la paralización definitiva del proyecto inmobiliario ‘Torres del Cielo’, en Barranquilla.
La decisión, adoptada el 5 de febrero en fallo de primera instancia, no solo establece una multa histórica, sino que sienta un precedente para los estándares de responsabilidad, vigilancia y protección de los recursos en el sector fiduciario.
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El impacto de la condena va más allá del número de familias involucradas. Según el abogado de los demandantes, Juan Carlos Orjuela Cortés, la importancia radica en que “la fiducia no es una figura decorativa ni un simple intermediario administrativo, es una actividad profesional de alto impacto social, sometida a un estándar reforzado de diligencia, profesionalismo y responsabilidad”.
El letrado, socio de Orjuela Cortés Abogados, señaló además que la decisión “llena de contenido el principio de debida diligencia” al dejar en claro que la confianza depositada en las fiduciarias genera obligaciones concretas y consecuencias reales ante su incumplimiento.
Los documentos de la sentencia indican que Alianza Fiduciaria fue declarada responsable, en calidad de gestora y vocera del patrimonio autónomo ‘Torres del Cielo’, por negligencia grave y por no cumplir con sus deberes contractuales, legales y profesionales.
Los hallazgos centrales no radican en la ausencia de una garantía de resultado, sino en hechos acreditados: se determinó que la empresa omitió evaluaciones rigurosas sobre el proyecto, no analizó los riesgos técnicos ni financieros de forma adecuada y no verificó la solvencia ni la experiencia del constructor, quien, según el fallo, no demostró haber realizado aportes al proyecto.
Además, la resolución indica que la fiduciaria permitió el uso inadecuado de recursos del patrimonio autónomo y dejó de adoptar medidas correctivas ante la paralización definitiva de la obra. También se concluyó que vulneró su deber de información hacia los consumidores financieros, agravando así el perjuicio sufrido por las familias afectadas.
Torres del Cielo fue concebido como un desarrollo residencial de lujo, ubicado en la zona alta del barrio Villa Santos, al norte de Barranquilla.
El proyecto ofrecía 120 apartamentos de estrato 6, distribuidos en una torre de 20 pisos, dotada de terraza panorámica 360°, piscina y zonas húmedas. Sin embargo, las obras se suspendieron definitivamente en 2018, dejando a los compradores —que habían invertido sus ahorros bajo la figura fiduciaria— sin la protección prometida por una administración profesional y diligente.
La sentencia fue resultado de una demanda presentada en octubre de 2023 por las 27 familias perjudicadas. En su texto, la Superintendencia establece de manera explícita: “La sociedad Fiduciaria Alianza, y la llamada en garantía La Previsora S.A. deberán acreditar el cumplimiento de la sentencia en un lapso de 10 días posteriores al término otorgado para sufragar las sumas a que fueren condenadas”.
“DECLARAR NO PROBADAS las excepciones planteadas por las demandadas y llamada en garantía la Previsora Seguros S.A., conforme lo expuesto en la parte motiva de la presente decisión”, dice la resolución expedida por la Superintendencia Financiera.
Y se agrega en el documento: “DECLARAR PROBADAS las excepciones planteadas por la demandada y llamada en garantía la previsora, denominadas: “LA IMPROCEDENCIA DEL INTERÉS BANCARIO EN VIRTUD DEL MARCO CONTRACTUAL”, y “Aplicación de cláusula de deducible pacta en los contratos de seguro No. 1001052, 1001079 y 1001140”; y “Límites máximos de responsabilidad, condiciones del seguro y disponibilidad del valor asegurado”, y por parte de la llamada en garantía ZURICH COLOMBIA SEGUROS, la denominada “Falta de legitimación en la causa por pasiva para vincular a ZURICH COLOMBIA SEGUROS S.A.”, conforme lo indicado en la motivación de la presente decisión".
Se trata de una decisión de primera instancia que, aunque puede ser objeto de recursos, envía un mensaje contundente tanto al mercado inmobiliario como al sector fiduciario: la gestión de patrimonios autónomos implica responsabilidades reforzadas que pueden derivar en sanciones millonarias cuando se incumplen los deberes de control, vigilancia y protección de los recursos de los usuarios.
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