El debate sobre el impacto del incremento del salario mínimo en el precio de la vivienda de interés social (VIS) volvió a instalarse en el centro de la agenda económica, en medio de advertencias del Gobierno sobre posibles alzas injustificadas y de los llamados del sector constructor a aclarar un punto clave: que los valores definidos en salarios mínimos funcionan como límites máximos, pero no implican que todas las viviendas se comercialicen a esos precios.
Desde la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el mensaje ha sido reiterativo. El hecho de que la VIS y la vivienda de interés prioritario (VIP) estén indexadas al salario mínimo no significa que cada aumento salarial se traduzca de manera automática en un encarecimiento de los inmuebles.
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En la práctica, explican, el mercado opera con precios diferenciados según ciudad, disponibilidad de suelo, costos de urbanismo y condiciones de demanda.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, ha señalado al medio El Tiempo que solo en algunas ciudades como Bogotá y Medellín los precios de la VIS tienden a ubicarse cerca del tope legal: “El incremento del salario mínimo eleva el tope, pero eso no implica que haya un incremento automático“.
En el resto del país, cerca del 60% de este tipo de viviendas se vende por debajo de ese umbral, lo que evidencia que la referencia en salarios mínimos actúa más como un marco regulatorio que como una regla uniforme de precios.
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Sin embargo, el aumento del salario mínimo sí introduce presiones relevantes sobre la estructura de costos del sector. La construcción de vivienda social es intensiva en mano de obra, especialmente no calificada, que se remunera con base en el salario mínimo legal.
De acuerdo con estimaciones del gremio, alrededor del 20% al 25% del costo directo de una vivienda corresponde a este componente, lo que implica que incrementos superiores al 20% en el salario mínimo, sumados a la reducción de la jornada laboral, pueden elevar significativamente los costos de producción.
Este escenario no se traduce necesariamente en aumentos inmediatos en los precios de venta, pero sí afecta las decisiones de inversión y el lanzamiento de nuevos proyectos.
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Constructores y promotores advierten que, en muchos casos, los proyectos que aún no han iniciado obra deben ser reevaluados para determinar su viabilidad financiera bajo las nuevas condiciones. El resultado podría ser una menor oferta futura de vivienda formal, especialmente en el segmento social.
La preocupación no se limita al lado de la oferta. El sistema de subsidios, tanto nacional como territorial, también está indexado al salario mínimo, lo que genera un efecto indirecto sobre el acceso de los hogares a la vivienda.
Cuando el salario mínimo sube, los montos de los subsidios aumentan en términos nominales, pero su capacidad real de cobertura puede disminuir si los precios de referencia o los costos del mercado crecen a un ritmo mayor. En ciudades con alta demanda y suelo escaso, esto dificulta el cierre financiero para los hogares de menores ingresos.
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Desde el Gobierno, el presidente Gustavo Petro ha manifestado su preocupación por eventuales alzas especulativas en el precio de la vivienda VIS y ha pedido a las autoridades de control investigar posibles abusos.
En paralelo, el Ejecutivo ha planteado la necesidad de desindexar los valores de estas viviendas del salario mínimo, una propuesta que ha generado incertidumbre jurídica y económica en el sector.
Los topes están claramente definidos: la VIP no puede superar los 90 salarios mínimos, mientras que la VIS tiene límites de 135 o 150 salarios mínimos, según el tamaño del municipio. Modificar esos parámetros requeriría una reforma legal, lo que reduce el margen de maniobra del Gobierno en el corto plazo.
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Para Camacol y otros actores del sector, el riesgo principal no es que las viviendas existentes suban automáticamente de precio, sino que la incertidumbre regulatoria y el aumento de costos frenen la reactivación del mercado.
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