El Congreso de la República tramita un proyecto de ley que reforma la Ley 675 de 2001, la norma base sobre propiedad horizontal en Colombia.
La actualización busca adaptar el marco legal a la realidad de los conjuntos residenciales, edificios y centros comerciales.
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El texto señala que la regulación pretende “preservar y garantizar la seguridad y la convivencia pacífica entre los actores de la propiedad horizontal”.
Mascotas en los conjuntos residenciales
La reforma introduce una modificación relevante sobre la tenencia de animales de compañía. El articulado prohíbe a los reglamentos de las unidades residenciales incluir cláusulas que limiten o impidan la presencia de mascotas o animales domésticos.
La iniciativa protege el derecho a la propiedad privada al establecer que nadie puede restringir la venta, arriendo o hipoteca de un inmueble con el argumento de que allí se mantienen animales.
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Las familias podrán tener mascotas bajo la condición de observar las normas de convivencia y bienestar común.
Regulación de alquiler turístico y plataformas digitales
El auge de la renta por días ha generado tensiones en comunidades residenciales. El proyecto de ley establece que quienes usen sus inmuebles para vivienda turística deberán inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT).
Si el inmueble se ofrece en plataformas digitales, este aspecto debe aparecer claramente especificado para indicar que obedece al régimen de propiedad horizontal.
Las asambleas de copropietarios quedan facultadas para decidir, mediante mayoría calificada, si autorizan o prohíben el alquiler de apartamentos con fines turísticos, amparados en razones de seguridad o tranquilidad.
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Los conjuntos que permitan esta modalidad requerirán que el administrador cuente, por lo menos, con un título de tecnólogo en turismo para una gestión adecuada.
Administradores con requisitos y registro único
El texto propone la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, instrumento que centralizará los datos sobre quién administra, los periodos vigentes y eventuales sanciones.
La norma profesionaliza una figura tradicionalmente informal. El articulado endurece las reglas para la gestión de riesgos y exige que toda copropiedad cuente con pólizas de seguro que cubran incendio, terremoto y riesgos en áreas comunes como parques infantiles o piscinas.
Actualización en la organización de las asambleas
Las restricciones por la pandemia transformaron las reuniones en conjuntos residenciales.
La reforma incorpora la validez de las asambleas generales de copropietarios de forma virtual, presencial o mixta. Esto facilita la participación de los residentes, quienes podrán votar siempre que acrediten su calidad de propietarios.
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Decisiones importantes como cambios en coeficientes, imposición de cuotas extraordinarias o modificación de destinos de los bienes comunes exigirán el respaldo del 70% de los coeficientes de copropiedad.
Principios para la convivencia
El articulado ordena una serie de valores que deben orientar las relaciones en comunidad y la administración de los conjuntos residenciales:
- Debido proceso: Asegura un trato justo durante los procedimientos internos de sanción.
- Libre iniciativa empresarial: Permite el desarrollo de actividades económicas lícitas en beneficio colectivo, dentro del marco del bien común.
- Respeto a la dignidad humana: Fundamento esencial para cualquier decisión de los órganos de administración.
- Convivencia pacífica y solidaridad: Define deberes claros para fomentar la cooperación vecinal.
- Función social y ecológica: Obliga a que los reglamentos se alineen con la protección ambiental y el cumplimiento de normas urbanísticas.
Proceso de entrega de bienes comunes y sanciones
La reforma fija reglas para la entrega de los bienes comunes por parte de las constructoras y primeros propietarios.
El proceso deberá incluir planos, garantías de ascensores y certificados de redes de servicios. La transferencia de los bienes de uso general se realizará cuando se haya vendido el 60% de los coeficientes de copropiedad.
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El incumplimiento de estos requisitos conducirá a sanciones impuestas por las autoridades locales y la Superintendencia de Industria y Comercio. Las medidas podrán llegar a la suspensión de nuevas licencias para quienes no acaten estas obligaciones.
Modernización y desafíos pendientes
El articulado responde a la transformación que los conjuntos residenciales viven en Colombia. Incorpora temas relacionados con la convivencia, derechos de los residentes, responsabilidad de los administradores y control sobre nuevas formas de uso de los inmuebles.
Queda en manos del Congreso de la República aprobar el texto definitivo para definir el futuro de las comunidades bajo el régimen de propiedad horizontal.
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