Para comprar un inmueble no basta con revisar la información de SUNARP

La Corte Suprema acaba de recordar una verdad incómoda. El Registro protege la confianza, pero no la deshonestidad.

“Si el inmueble está inscrito en SUNARP, puedes comprar tranquilo”.

La recomendación tiene sentido. Durante décadas, el sistema registral ha permitido que miles de personas compren, vendan y financien inmuebles con la confianza de que aquello que aparece inscrito refleja la realidad jurídica del bien. Sin esa confianza, el tráfico inmobiliario sería mucho más lento, costoso e incierto.

Pero esa afirmación nunca fue absoluta. Y una reciente decisión de la Corte Suprema acaba de recordarlo con claridad.

La Casación N° 2621-2023-San Martín1 no cambia las reglas del sistema registral peruano. Lo que hace es algo más importante, desmonta una interpretación equivocada que, con el paso de los años, comenzó a instalarse entre muchos operadores jurídicos e incluso entre algunos compradores. La idea de que basta con aparecer protegido por el Registro para quedar a salvo de cualquier cuestionamiento; no es así.

La fe pública registral nunca fue un blindaje absoluto

El Artículo 2014 del Código Civil protege al tercero que adquiere un derecho confiando en la información que publica el Registro. Esa protección existe por una razón sencilla, el Estado necesita que las personas puedan celebrar contratos sin investigar indefinidamente toda la historia de un inmueble.

Sin embargo, esa protección siempre ha tenido una condición, la buena fe.

No basta con revisar una partida registral. Tampoco basta con que el vendedor figure inscrito como propietario. El adquirente debe desconocer —realmente— la existencia de circunstancias que revelen que esa apariencia registral no coincide con la realidad.

Puede parecer una exigencia obvia, pero en la práctica no siempre se entendió así.

Con frecuencia se asumió que el Registro era una especie de escudo capaz de sanar cualquier irregularidad previa. La Corte Suprema acaba de recordar que nunca lo fue.

El caso no trata sobre SUNARP. Trata sobre la conducta de las personas.

Uno de los aspectos más interesantes de la sentencia es que el verdadero debate no gira alrededor del funcionamiento del Registro; el problema era otro.

La seguridad jurídica existe para proteger a quien confía legítimamente en el sistema, no a quien intenta aprovecharse de él.

Si el Derecho permitiera lo contrario, la buena fe dejaría de ser un requisito para convertirse en una simple formalidad.

Una decisión con efectos que van más allá del expediente

Aunque el caso concreto presenta circunstancias particulares, el mensaje que deja la Corte Suprema trasciende ampliamente a las partes del proceso.

En un mercado inmobiliario donde cada vez son más frecuentes los litigios por dobles ventas, nulidades, falsificación documental o conflictos de propiedad, la sentencia recuerda que la diligencia del comprador sigue siendo determinante.

Consultar SUNARP continúa siendo el primer paso de cualquier adquisición responsable, pero ya no debería ser el único.

La revisión de antecedentes, la verificación del origen del derecho del vendedor, la existencia de posesionarios, los procesos judiciales en trámite o cualquier información que razonablemente permita advertir un conflicto siguen formando parte de una adecuada evaluación jurídica.

Eso no significa exigir investigaciones imposibles; significa actuar con la diligencia que cualquier comprador razonable emplearía antes de invertir, muchas veces, el patrimonio de toda una vida.

La seguridad jurídica no puede construirse sobre el abuso

Cada vez que aparece una sentencia relacionada con la fe pública registral surge la misma preocupación: ¿se está debilitando la confianza en el Registro? En esta oportunidad, la respuesta parece ser negativa.

La Corte Suprema no reduce la importancia del sistema registral. Al contrario, reafirma su función dentro del tráfico jurídico.

Lo que rechaza es una idea distinta, que el Registro pueda convertirse en un instrumento para consolidar situaciones que el propio adquirente sabe que son incompatibles con la realidad, y esa diferencia importa.

Porque la seguridad jurídica no consiste únicamente en proteger al comprador. También consiste en impedir que el Derecho premie actuaciones realizadas de mala fe.

En un Estado de Derecho, la publicidad registral sigue siendo una garantía indispensable para el mercado inmobiliario. Pero esa garantía solo cumple su finalidad cuando quien la invoca actúa con honestidad.

Quizá esa sea la principal enseñanza de la Casación N° 2621-2023-San Martín: No basta con confiar únicamente en el Registro; es necesario actuar con diligencia.