Gobierno fija nuevos límites a la independización de viviendas de uso colectivo: estarán fuera del régimen de propiedad horizontal

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ha prepublicado cambios que redefinen las condiciones técnicas para la implementación de la Vivienda de interés social (VIS), además de establecer que las viviendas de uso colectivo no estarán sujetas al régimen de propiedad horizontal, lo que impide la independización legal de sus unidades habitacionales.

Esta propuesta, oficializada mediante resolución ministerial N° 214-2025-VIVIENDA el pasado 27 de agosto de 2025, abre también una consulta pública de 15 días para recibir comentarios respecto a la modificación de las Normas Técnicas G.040 Definiciones y A.020 Vivienda del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), aprobado por el Decreto Supremo N° 011-2006-VIVIENDA.

Ministerio de Vivienda reforma la regulación de vivienda social y colectiva

El proyecto de modificación, elaborado por laDirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo (DGPRVU), busca ampliar y precisar conceptos clave como vivienda unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar, conjunto habitacional y lote único, con el fin de adaptar la normativa a las tendencias residenciales actuales y responder a las exigencias del contexto urbano peruano.

De acuerdo con la versión difundida por El Peruano, el MVCS sostiene que la modificación busca facilitar la aplicación del reglamento en proyectos de vivienda de interés social y colectivos, incorporando criterios técnicos provenientes del aporte tanto público como privado. La claridad en la tipificación busca eliminar obstáculos en el diseño y ejecución de obras residenciales, reforzando la seguridad jurídica para los desarrolladores y la transparencia para la ciudadanía.

Para tal efecto, se incorpora la definición de VIS en su reglamento, indicándose que sus condiciones y características técnicas son establecidas en normas específicas. En cuanto a la vivienda de uso colectivo, se especifica que no está sujeta al régimen de propiedad horizontal, con lo cual las unidades habitacionales no podrán ser independizadas.

Asimsimo, la norma señala que las municipalidades deberán determinar las zonas donde se puedan ejecutar estos proyectos, promoviendo su desarrollo en zonas estratégicas de alta densidad, infraestructura y servicios.

¿Cambios en el Reglamento Nacional de Edificaciones impactarán viviendas sociales?

El arquitecto y urbanista Aldo Facho Dede, cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, destacó la decisión y refirió para Infobae Perú que las condiciones de la VIS no deberían apartarse de los estándares fijados para las otras tipologías reconocidas por el RNE, ya que el reglamento establece los requisitos mínimos para garantizar seguridad y habitabilidad.

En opinión del experto, ese punto quedó ratificado en el reglamento de vivienda de interés social aprobado meses atrás mediante el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA, que determina la aplicación obligatoria de las normas técnicas nacionales, en su artículo 18. “Es importante recordar que la VIS es un producto financiero, no un producto inmobiliario o una tipología particular de vivienda”, aseveró.

Respecto a la vivienda de uso colectivo, el especialista aclaró que la imposibilidad de independizar legalmente dichas unidades responde, precisamente, a la presencia de áreas privadas y comunes que estructuran este tipo de proyectos.

Para Facho Dede, permitir la independización transformaría estos desarrollos en multifamiliares convencionales y permitiría reducir las áreas de los departamentos por debajo de los mínimos establecidos por el RNE, con consecuencias negativas en habitabilidad, sostenibilidad y el equilibrio del mercado inmobiliario.

Vivienda de interés social, un producto financiero y no arquitectónico

Vale precisar que las viviendas de uso colectivo (definidas por el Ministerio de Vivienda de Perú en normativas como la RM N° 029-2021-Vivienda) son edificaciones para múltiples individuos o parejas, que tienen habitaciones individuales y áreas comunes (como lavandería, alimentación o reunión) para actividades compartidas. No se basan en lazos familiares, sino en otros vínculos como estudio, trabajo o religión, y están sujetas a normas administrativas.

Por su parte, las viviendas sociales, también llamadas Viviendas de Interés Social (VIS), son inmuebles promovidos por el Ministerio de Vivienda a través de programas como el Fondo Mivivienda, dirigidas a familias de bajos recursos que tienen dificultades para acceder al mercado inmobiliario tradicional. Estas viviendas cumplen con estándares de calidad, tienen precios regulados y cuentan con subsidios gubernamentales para reducir su costo.