Saneamiento de Predios Estatales: ¿cuáles son los procedimientos y cómo obtener el título de propiedad?

Qué importante es saber cómo es el proceso cuando empresas, constructoras, o inmobiliarias adquieren un predio del Estado para que este pueda llegar a la titularidad y es que cuando se habla de saneamiento de predios estatales, es importante tener en cuenta que este es un proceso que tiene como objetivo regularizar y legalizar los derechos de propiedad u otros derechos reales sobre terrenos.

Este proceso busca obtener la titulación o documentación necesaria para que la propiedad pueda ser registrada de manera legítima en los Registros Públicos.

El objetivo principal es regularizar y legalizar la propiedad de los terrenos estatales, garantizando que la situación jurídica de dichos predios esté correctamente reflejada en los registros correspondientes. Esto es esencial para evitar problemas legales, mejorar la seguridad jurídica de las propiedades y promover el desarrollo ordenado de las áreas urbanas y rurales.

El saneamiento físico legal de los predios e inmuebles de las entidades públicas en general, está regulado hoy en la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, y su Reglamento aprobado con Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA (vigente desde el 12.04.2021), estableciendo un procedimiento especial, que caracteriza por ser célere y a menor costo que lo que establecía el Decreto Supremo Nº 130-2001-EF (derogado el 11.04.2021)

Ante esto, Raquel Lorena Coronado Arce, especialista en derecho penal y civil, explica cómo es este proceso y todo lo que conlleva, pero sobre todo lo que hay que tener en cuenta para alcanzar la titularidad de la propiedad.

“La venta de los predios del Estado, en el marco del Sistema Nacional de Bienes del Estado, bajo la rectoría de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), se realiza, en principio, a través del mecanismo de la subasta pública; dicha regla es muy importante para asegurar transparencia y rectitud en la disposición del patrimonio estatal, es por ello que constituye una garantía del Sistema Nacional de Bienes Estatales (artículo 7 de la Ley 29151)”, explicó la letrada.

“Como excepción a la subasta, el artículo 222 del reglamento de la Ley 29151, aprobado con Decreto Supremo N.º 008-2021-VIVIENDA, establece la causal de venta directa por posesión iniciada con anterioridad al 25 de noviembre del 2010, fecha en que se emite la Ley de imprescriptibilidad de los predios del Estado”, agregó.

¿Cómo fijar el precio de un predio estatal?

El precio de venta del predio es determinado vía tasación comercial, el cual es elaborado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones. Una vez tasado, este es comunicado al poseedor solicitante a fin de que pueda aceptarlo, luego de lo cual la entidad (SBN o Gobierno Regional con función transferida) emite la resolución.

“En cuanto al pago del precio de venta, debo indicar que es posible efectuar con financiamiento bancario, pudiendo dar en garantía el mismo predio en proceso de compra”, manifestó Raquel Lorena Coronado Arce.

Predios con uso agropecuarios bajo la rectoría del Midagri

En el ámbito agrario, también se establece que el Estado procederá a la venta o concesión de las “tierras eriazas” de su dominio en subasta pública, exceptuándose de dicha regla los siguientes supuestos:

1) La venta de parcela eriaza para pequeña agricultura, de 3 a 15 hectáreas (Segunda Disposición Complementaria de la Ley 26505 y el Decreto Supremo N.º 026-2003-AG).

2) La adjudicación directa de tierras eriazas habilitadas íntegramente a la actividad agropecuaria, con posesión iniciada hasta el 31 de diciembre del 2015 (Ley 31145, modificada por la Ley 31848)

“En los casos ante mencionados la disposición es a valor arancelario y el trámite corresponde desarrollar a las Direcciones o Gerencias agrarias de los Gobiernos Regionales”, expresó la letrada.

Adicionalmente, cabe indicar que los poseedores de un “predio rústico” de propiedad del Estado, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua iniciada hasta el 31 de diciembre del 2015, podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente. Es este caso la titulación es gratuita.

¿Por qué liquidaron el proyecto de Sada Goray, Lima bonita?

Paul Cárdenas, representante del Fondo Mivivienda, explicó que existen tres razones fundamentales para liquidar el proyecto de la empresaria Sada Goray por presentar irregularidades en su adquisición. La primera de ellas es que el proyecto comenzó con una base problemática, ya que la Municipalidad de San Bartolo permitió el desarrollo urbano en 141 hectáreas de tierra árida.

El segundo motivo que se argumenta para la liquidación del proyecto es que, dado que se trataba de un área extensa de 141 hectáreas y se planeaba construir aproximadamente 10 etapas, cada una con 600 casas, debía ser revisado por una comisión especial. Sin embargo, en su lugar, solo fue aprobado por un revisor urbano que no tenía la autorización necesaria para proyectos de esta magnitud.

Una irregularidad adicional señalada por el Fondo Mivivienda es que la empresa de Sada Goray no proporcionó una acreditación adecuada de que en el sitio se podría disponer de agua potable de manera adecuada. Esta falta de documentación o pruebas relacionadas con la disponibilidad de agua potable se considera un problema importante en el desarrollo del proyecto.