Eliminar barreras de entrada no alcanza. Sin precios reales de venta, información confiable y sistemas de cooperación entre inmobiliarias, el mercado inmobiliario seguirá fragmentado. El Estado debe aportar datos; los privados, interoperabilidad, cooperación y competencia.
Argentina discute la desregulación inmobiliaria y la pregunta más repetida es quién puede intermediar una propiedad. Pero hay otra bastante más importante: ¿cómo debería funcionar el mercado inmobiliario después de la desregulación? Es que eliminar una barrera no construye automáticamente un mercado eficiente.
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Hoy Argentina tiene dos problemas estructurales.
- Falta de información sobre precios reales de venta.
Tenemos miles de propiedades publicadas y una enorme cantidad de precios de oferta. Pero conocemos mucho menos, de manera organizada y accesible, los valores a los que las propiedades efectivamente se venden.
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Lo que todavía falta es infraestructura de mercado
Y no es lo mismo. El precio publicado es una expectativa. El precio de cierre es mercado.
Sin buenos datos de operaciones reales, el propietario recibe tasaciones muy diferentes, el comprador negocia con menos información, el desarrollador invierte con mayor incertidumbre y el banco evalúa peor el inmueble que tomará como garantía.
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- Fragmentación de la oferta inmobiliaria.
Las propiedades están distribuidas entre inmobiliarias independientes, franquicias, redes privadas, portales, redes sociales y particulares. Cada uno tiene una parte del inventario. El comprador tiene que reconstruirlo.
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Y cuando una inmobiliaria tiene al vendedor y otra al comprador, la cooperación muchas veces depende de relaciones personales y acuerdos improvisados, en lugar de reglas claras y estándares comunes.
Tenemos propiedades. Tenemos compradores. Tenemos tecnología. Lo que todavía falta es infraestructura de mercado.
Eliminar una barrera no construye automáticamente un mercado eficiente
Otros países resolvieron distintas partes del problema con herramientas diferentes.
- Estados Unidos desarrolló sistemas MLS privados que permiten compartir inventario bajo reglas comunes de cooperación y estándares tecnológicos.
- España y Finlandia desarrollaron mejores estadísticas construidas a partir de operaciones efectivamente realizadas.
No existe un modelo único. Pero existe una lógica común: un mercado funciona mejor cuando sabe qué se vendió, a qué precio y qué está disponible.
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Argentina podría construir su propia solución. El Estado no necesita crear un portal inmobiliario ni un MLS estatal. Necesita hacer pocas cosas y hacerlas bien.
Las escrituras, registros y organismos públicos ya generan información sobre compraventas. Protegiendo la privacidad de las personas, estos datos podrían transformarse en estadísticas confiables sobre precios efectivos, zonas, tipologías, volumen de operaciones y evolución del mercado.
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La próxima reforma debería preguntarse qué necesita el mercado para funcionar
El Estado debe aportar información. Después deben trabajar los privados. Inmobiliarias, franquicias, redes y plataformas deberían poder interoperar, compartir inventario bajo reglas voluntarias y competir por servicio, reputación, tecnología y resultados.
Los privados deben aportar conexión y competencia. Cooperar no significa dejar de competir. Significa que la información básica puede circular mientras las empresas compiten por hacer mejor su trabajo. Eso cambia completamente el eje.
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Durante décadas Argentina se preocupó por definir quién podía entrar al mercado. La próxima reforma debería preguntarse qué necesita el mercado para funcionar.
La respuesta puede resumirse en tres ideas:
- más libertad para trabajar
- mejores datos para decidir
- mayor interoperabilidad para competir
Eso es desregular organizando. La motosierra puede eliminar estructuras, pero la etapa verdaderamente difícil viene después: construir un mercado inmobiliario más transparente, conectado y competitivo.
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El autor es empresario inmobiliario
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