El dilema de la construcción: costos en alza, rentabilidad en baja

El mercado de real estate presenta múltiples aristas. Ya se ha analizado cómo la eliminación de la Ley de Alquileres multiplicó la oferta de propiedades y cómo crecieron notablemente las operaciones de compra-venta tras el cierre de la brecha cambiaria y la reactivación del crédito hipotecario. Pero esos son negocios referidos a propiedades ya existentes.

En este informe examinaremos el costo de construcción de nuevas propiedades que se incorporan al mercado.

Según el Indec, la economía en su conjunto ha rebotado y nuevamente se encuentra en los máximos de actividad de los años 2015, 2018 o 2022, pero no ocurre lo mismo con la construcción. Aunque muestra cierta recuperación, permanece un 30% por debajo de los máximos de esos años.

El contexto indica que la industria de la construcción atraviesa un momento crítico. En los últimos meses, los desarrolladores inmobiliarios han alertado sobre el fuerte incremento de costos medidos en dólares.

En cifras: mientras que en el último año y medio el dólar libre permaneció casi invariable en torno a $1.200, en ese mismo lapso el costo de la construcción en pesos se duplicó (100%), según el Indec.

El levantamiento del cepo cambiario inauguró una nueva etapa de expectativas y ajustes.

A pesar de los temores iniciales, el tipo de cambio oficial apenas se movió, manteniéndose cerca del rango medio de la banda y, en términos reales, el dólar libre incluso se abarató frente a la inflación acumulada.

Si esta estabilidad cambiaria se sostiene, podría tener un doble efecto sobre la construcción: por un lado, facilitará la mayor oferta de materiales importados y, por el otro, consolidará el nuevo costo en dólares en la actividad.

Para dimensionar la caída de rentabilidad registrada en el último año y medio, basta un ejemplo concreto. El costo de la construcción resulta de la suma ponderada entre valor del terreno, mano de obra, materiales, gastos indirectos y honorarios profesionales.

Según nuestros cálculos, el costo del metro cuadrado para vivienda colectiva en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires subió de USD 1.205 en noviembre de 2023 a USD 1.887 en marzo de 2025, un avance del 57 por ciento.

En contraste, los precios de venta en pozo en la misma ciudad, según Zonaprop, solo aumentaron 15%, al pasar de USD 2.171 a USD 2.396 por metro cuadrado.

Este desfase constituye el núcleo del problema: mientras los costos en dólares de la construcción, empujados por materiales y mano de obra, aumentaron agresivamente, los valores de venta lo hicieron a un ritmo muy inferior.

Actualmente, el margen bruto -el diferencial entre precio de venta y costo de construcción- ronda el 27%. Si el desarrollo y la venta requieren tres años, la tasa interna de retorno (TIR) se ubica en 9% anual. Si el plazo se extiende a cuatro años, la rentabilidad apenas alcanza el 6% anual. Como referencia, la TIR de un bono estadounidense a cinco años rinde el 4 por ciento.

Como consecuencia, los desarrolladores se ven ante una encrucijada: ajustar estrategias, reducir costos o resignarse a márgenes cada vez más estrechos en un mercado de competencia monopolística, donde muchos jugadores buscan diferenciarse por producto.

Los tres rubros claves

El terreno es el insumo más importante por su condición indispensable para el desarrollo de proyectos y porque está dolarizado.

En zonas de alta demanda, los propietarios fijan precios en dólares, encareciendo el acceso a nuevos proyectos. Históricamente, el costo de la tierra representa entre el 25% y un tercio del valor total de la construcción.

Actualmente, muchos terrenos se adquieren por canje (tierra a cambio de unidades nuevas) y, dependiendo del tamaño, presentan diferentes niveles de variabilidad, pero su costo promedio ronda los USD 500 el metro cuadrado.

La mano de obra, a diferencia de otros componentes, se paga en pesos y su evolución depende de las paritarias y la dinámica salarial de la economía local.

Los materiales, en cambio, guardan una relación directa con el dólar: una fracción es importada y su costo varía según el tipo de cambio.

Aunque el costo de los terrenos se mantiene relativamente estable, el resto de los componentes (salarios, honorarios y materiales) aumentó velozmente en dólares por la apreciación del tipo de cambio real. Esto elevó el costo del metro cuadrado de USD 1.200 a USD 1.900 en solo año y medio, provocando un estrechamiento abrupto de márgenes en el sector.

En abril de 2025, la variación interanual mostró: nivel general 43%; materiales 21%; mano de obra 72%; gastos generales 50%; IPC 47%; tipo de cambio BCRA 29%; tipo de cambio CCL 18 por ciento.

¿Hacia dónde va el mercado?

El sector de la construcción permanece en una encrucijada. Los costos suben en dólares, pero los precios de venta no acompañan al mismo ritmo, exponiendo a los desarrolladores al dilema de ajustar márgenes o frenar nuevos proyectos.

El equilibrio de las cuentas públicas y un Banco Central que dejó de emitir propiciaron una fuerte recuperación de la moneda local, reflejada en un aumento de precios en dólares en toda la economía, construcción incluida.

Aun así, el precio de las propiedades muestra mayor estabilidad y cumple un rol de refugio de valor. Mientras el costo de construcción se ajusta rápidamente por la coyuntura, los valores de las propiedades responden con más lentitud.

Cuando el peso estaba depreciado, el costo de construcción era de USD 1.200 el metro cuadrado. La mejora del poder de compra llevó ese costo a USD 1.900, un incremento del 60% en un año y medio.

En igual lapso, el salario registrado subió del equivalente a USD 500 a USD 1.100, reflejando mayor poder de compra. Esto permitió no sólo adquirir más metros cuadrados con el salario, sino que el crédito hipotecario reactivado contribuyó a impulsar la demanda.

En síntesis, la construcción se ajusta al nuevo contexto económico. Los márgenes disminuyen por mayores costos en dólares, mientras que las unidades a estrenar compiten con el fuerte aumento de la oferta de propiedades usadas tras la derogación de la ley de alquileres y la consolidación del mercado cambiario.

La mejora en los salarios dolarizados y el regreso del crédito hipotecario continuarían sosteniendo el alza del metro cuadrado, abriendo la posibilidad de una recuperación gradual de la actividad con este nuevo set de precios.

Los autores son Consultor en inversiones inmobiliarias y profesor de Teoría del Crecimiento Económico, FCE-UBA, Investigador del Conicet y co-director del Observatorio de Innovación Social de la UBA, respectivamente