Entre costos, créditos y logística: el momento que atraviesa el mercado inmobiliario

El avance del comercio electrónico y la necesidad de resolver entregas en zonas urbanas comienzan a influir en el desarrollo inmobiliario. Para Mali, estos cambios obligan a repensar el diseño de los proyectos desde el inicio: “Los nuevos edificios tienen que diseñarse pensando en la logística y en cómo se reciben los pedidos”.

¿Cómo es la actualidad del mercado inmobiliario argentino?

Si lo miro desde los tiempos de una obra, hoy estamos complicados. Sobre todo en la parte de aprobaciones. Esto no pasa solo en la Ciudad de Buenos Aires, sino en todas las provincias, somos una cámara nacional y estamos en contacto con todo el sector inmobiliario.

Un proceso de aprobación de planos en CABA, por ejemplo, puede durar alrededor de un año. Es muchísimo. Es exagerado y hace perder dinero a la empresa, más en un momento en el que no tenemos márgenes.

Además hemos sufrido un aumento muy fuerte de costos. Hubo subas cercanas al 150% en dólares en materiales y construcción, mientras que el valor de la vivienda en pozo aumentó alrededor de un 17% interanual. Es decir, los costos subieron mucho más que los precios de venta.

Hoy el contexto es otro. Ya no podemos pensar en que los materiales bajen, porque no van a bajar. Tampoco podemos esperar fluctuaciones del dólar. Lo que vemos ahora es una dinámica más estable: los valores van subiendo con la inflación y muchos proveedores ajustan cada tres meses en lugar de hacerlo todos los meses.

Esto impacta en todo el sector: residencial, retail y también en todo lo vinculado a la logística y a la actividad económica que gira alrededor de la construcción.

Lo que necesitamos es que el valor del metro cuadrado se acomode a niveles de Latinoamérica. Hoy Argentina está relativamente barata frente a otros mercados de la región, y supimos tener valores más altos. En algún momento seguramente volveremos a ese nivel.

Si me preguntás por el futuro, el termómetro que tengo es que hay esperanza. Están todos comprando lotes. Me gusta decir que el sector está en la línea de largada. Cuando los indicadores se acomoden un poco más, los proyectos se van a lanzar. Y eso es muy importante para toda la cadena de valor, porque la construcción dinamiza la economía.

¿Cómo está hoy la demanda en el mercado inmobiliario?

Demanda siempre hay. Siempre hay demanda. Está el que tiene dólares guardados, el que se casa, el que se separa o el que tiene un hijo más. El mercado inmobiliario es rotativo.

El problema no es la demanda sino el acceso. Hoy necesitamos créditos hipotecarios. Hay más que hace dos años, pero todavía no mueven la aguja. Entonces, hoy está difícil acceder a un crédito y lo que tenemos es una demanda muy grande que no puede comprar.

Por otro lado, en Argentina se desarrolló un formato bastante particular: muchos proyectos se financian durante el tiempo de obra. Una obra puede durar tres o cuatro años y el comprador paga durante ese período.

Cuando lo contamos en otros países no lo entienden mucho. Pero acá se volvió una forma de funcionamiento del mercado, porque sin financiación es difícil vender.

En un sector donde intervienen tantos actores, ¿qué rol cumplen los vínculos entre el sector público y el privado?

Los vínculos son fundamentales. Hace ocho años que trabajo en esto y lo veo todos los días.

El vínculo entre colegas es importante, pero el más importante es el vínculo público-privado. El sector privado no puede hacer nada sin el Estado y el Estado tampoco puede hacer nada sin el privado.

Nosotros hablamos con funcionarios nacionales, provinciales y municipales. Les planteamos propuestas. Les decimos: nosotros ponemos la inversión, faciliten el desarrollo.

Porque cuando se hace un desarrollo inmobiliario el impacto no queda solo en el lote. Impacta en la cuadra, en el barrio y en la ciudad. Genera empleo, comercio y movimiento económico. Hoy además es clave el desarrollo mixto, que combine vivienda, oficinas y comercio.

También hay otro vínculo importante, que es el vínculo con el vecino y con la sociedad. Cuando se inicia una obra hay ruido, demoliciones y movimiento. Pero muchas veces falta explicar el beneficio que generan esos desarrollos en la ciudad.

¿Cómo influyen las tendencias logísticas en los nuevos desarrollos inmobiliarios?

Esto tiene que ver con los cambios en nuestra forma de vivir y de consumir. Hoy necesitamos logística de última milla y esa logística tiene que estar cerca del casco urbano.

Recientemente estuve visitando un lugar donde tenían un espacio para almacenamiento, preparación de pedidos y salida. Era perfecto para logística de última milla. Esa necesidad de estar cerca de la ciudad hoy es fundamental.

Tiene que ver con algo muy simple: cuando hacemos clic en el carrito queremos que el pedido llegue rápido. Por eso los nuevos desarrollos tienen que contemplar estas cosas desde el diseño.

Muchos edificios ya están incorporando lockers o espacios específicos para entregas. El pedido se guarda ahí y el residente baja a buscarlo.

Hace poco viajaron a China para analizar proveedores. ¿Qué conclusiones sacaron desde lo logístico y comercial?

Fuimos a la feria de construcción más grande del mundo en Cantón. La idea era analizar precios, proveedores y ver qué pasaba si un desarrollador se convertía en importador. La feria es enorme, con cientos de proveedores de cada producto. La calidad de los productos es muy buena y los precios son muy bajos.

Pero cuando empezás a analizar todo el proceso aparecen otras cuestiones: consolidar la carga, traer el contenedor, tener logística para almacenamiento y después distribuirlo.

Si el proyecto está en otra provincia, además hay que trasladarlo dentro del país. Y muchas veces ese transporte interno termina costando casi tanto como traer el contenedor en barco. Cuando hacés todas las cuentas, además del servicio postventa y toda la estructura logística necesaria, el ahorro real no es tan grande.

En muchos casos se puede abaratar un 10% o 15% en terminaciones. Entonces la conclusión fue clara: zapatero a sus zapatos. Lo mejor es que los importadores traigan los productos y que los desarrolladores se concentren en desarrollar.

¿Qué reflexión te gustaría dejar sobre el momento del sector?

Creo que las cosas se están acomodando. No tenemos que perder las esperanzas.

Cada sector tiene que trabajar para mejorar lo que le corresponde. El gobierno está ordenando la macroeconomía y está enfocado en eso.

Ahora necesitamos que esa mejora empiece a bajar a la economía real, que se reactive el consumo y que se empiece a mover la rueda. Cuando eso pase, la construcción arranca. Y cuando arranca la construcción, se mueve toda la economía.