Invertir, construir y abastecer: el triángulo estratégico del real estate argentino

Emprender en real estate implica mirar más allá del plano y los números. “Evaluar toda la cadena de suministro en una decisión es clave”, sostiene Matías, al explicar por qué la logística puede definir el éxito o el fracaso de un desarrollo inmobiliario.

¿En qué momento sentiste que emprender era el camino que querías recorrer y qué te empujó a dar ese primer paso?

Yo creo que no hay un momento puntual, una epifanía donde uno dice “wow, quiero emprender”. En mi caso siento que fue un proceso. Creo que a los emprendedores nos van pasando distintas cosas, no todo tiene que ser negativo, también hay situaciones lindas que te van llevando a este mundo.

Yo tengo recuerdos de mi infancia donde ya decía “che, creo que soy bueno vendiendo”. En segundo año de la secundaria le vendí un departamento a mi profesor de historia y cobré una comisión. Son esos momentos que te marcan.

Después, cosas más rutinarias: me iba de viaje, iba a los mercaditos donde se venden cosas y me encantaba regatear precios. Terminábamos abrazados con el vendedor. Ahí me di cuenta de que tenía un lado muy comercial. Por suerte lo supe reconocer y hoy lo estoy explotando. No fue una decisión de un día para el otro, fue un proceso que se fue dando.

Hoy estás en el rubro inmobiliario. ¿Cuáles son los principales desafíos estructurales del real estate en Argentina?

Hay varios temas importantes. El principal es la macroeconomía y la inestabilidad. El real estate, como la logística, es un negocio de ciclos largos, estamos hablando de proyectos de cuatro años promedio. Con una macro tan inestable se hace muy difícil proyectar, incluso armar un presupuesto de costos.

Ahí aparece mucho la creatividad de los desarrolladores para encontrar mecanismos que contemplen esa inestabilidad. El segundo punto clave es la aparición del crédito. En Argentina comprar un departamento es una odisea: ahorros propios, financiación del desarrollador, ayuda familiar. Recién ahora se empieza a hablar de créditos hipotecarios y de préstamos intermedios para desarrolladores.

Y el tercer punto es la aparición de nuevos instrumentos financieros: hoy invertís desde una app en un fondo, sería espectacular que puedas invertir desde el celular en un metro cuadrado o en un desarrollo inmobiliario. Eso recién empieza a verse en Argentina, el mundo nos lleva varios años de ventaja.

¿Qué hay de logística en el desarrollo inmobiliario?

Hay muchísimo. Te cuento un caso concreto. Estoy desarrollando un edificio en un lote chico, diez por treinta metros. Estaba decidiendo entre dos proveedores de hierro y no había tenido en cuenta el abastecimiento ni el guardado del material. El hierro viene en toneladas, en paquetes enormes, y el lote no tiene espacio para acopiarlos.

Ahí entendés que no es solo el precio del insumo. Tenés que evaluar el costo del flete, la posibilidad de entregas parciales, el almacenamiento. Un proveedor me exigía toneladas mínimas y no acopiaba. El otro me permitía pedir menos cantidad y resolver la logística.

Elegí al proveedor por el abastecimiento y los temas logísticos, no por el precio del producto. Si elegía al otro, hoy estaría arrepentido. Eso demuestra que evaluar toda la cadena de suministro en una decisión es clave, porque si no te puede jugar una mala pasada.

¿Creés que la logística atraviesa todos los negocios?

Totalmente. En todos los negocios hay una cadena de suministro detrás. A veces es la logística tradicional y otras no tanto, pero existe. Incluso en el mundo digital hay una logística enorme funcionando para que la economía digital opere. Pensá en plataformas de e-commerce: la gente compra y al otro día recibe el producto. Detrás hay sistemas impresionantes funcionando para que eso pase.

El desarrollo inmobiliario suele pensarse desde lo urbano o lo financiero. ¿Qué vínculo ves con la logística urbana y los permisos?

Hoy el consumidor está muy exigente y los proyectos ya no se piensan de manera aislada. Se vienen desarrollos de usos mixtos: residencial, oficinas, locales comerciales, espacios de servicios. Hay proyectos enormes donde se piensa el barrio entero, no solo el monoambiente o el dos ambientes.

Eso implica pensar la trama urbana, la circulación, los servicios, la logística de abastecimiento, los permisos, todo. El desarrollo residencial hoy es un sistema mucho más complejo y hay que pensar el conjunto, siempre desde el usuario final.

¿Y qué rol juega el comercio exterior en este contexto?

En algunos desarrollos aparecen capas de comercio exterior, sobre todo cuando necesitás materiales específicos: griferías, revestimientos, pisos que no se consiguen localmente. Se está hablando de que con la apertura de importaciones bajen los costos y eso se traslade al precio final.

Yo tengo sentimientos encontrados. Todo suma y la competencia ayuda, pero el grueso del costo de una obra no está en los productos importados. Está en la mano de obra, en la albañilería, en el hormigón. Quizás la reducción total sea del cinco, seis o siete por ciento. Igual, soy un defensor del libre comercio: más oferta, más competencia y mejores precios para el consumidor.

Para cerrar, ¿qué tendencias ves hacia adelante en el real estate?

Se está hablando mucho de la tokenización y me parece muy interesante. Creo que hoy se está dando el timing justo para incorporar estas herramientas. Hoy cualquiera invierte desde el celular en un fondo. Sería espectacular que puedas invertir en un proyecto inmobiliario con montos chicos, 500 dólares, sin necesitar tickets enormes.

Que una persona común pueda entrar, salir cuando quiera, diversificar inversiones y participar de proyectos reales. Creo que eso se viene y que las plataformas fintech van a jugar un rol clave. Para mí es una oportunidad enorme para el sector y para democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria.