Compró una casa, se mudó y empezaron los problemas: el vendedor deberá pagarle más de $200 millones por vicios ocultos

En una reciente sentencia dictada en San Isidro, La Justicia resolvió una demanda millonaria por vicios redhibitorios en la compraventa de una vivienda, otorgando una indemnización superior a los 203 millones de pesos.

La controversia surgió cuando la parte reclamante adquirió una vivienda a través de una operación gestionada por una inmobiliaria. El acuerdo contempló el pago de una suma en dólares y la entrega de otra propiedad como parte del precio, mientras que la venta de dos departamentos adicionales quedó en manos de la intermediaria. La operación se formalizó en octubre de 2018, después de que la parte compradora tomara posesión del nuevo hogar en agosto de ese año.

Según consta en la causa, tras la mudanza, el denunciante comenzó a detectar desperfectos en el inmueble: filtraciones en techos, problemas en cañerías, calefacción inoperante, daños en la pileta y otros defectos estructurales. La reclamante sostuvo que el vendedor se había comprometido a solucionar estos problemas, compromiso que nunca se materializó.

De acuerdo con el expediente judicial, la parte demandada fundamentó su defensa en la prescripción de la acción, argumentando que los plazos legales para reclamar por vicios redhibitorios se encontraban vencidos. Además, negó la existencia de defectos ocultos y aseguró que muchos de los daños podían haberse advertido mediante una inspección profesional, señalando la antigüedad de la propiedad.

El proceso incluyó la presentación de cartas documento, comunicaciones electrónicas y un informe técnico elaborado por un perito ingeniero civil. Este informe, incorporado al expediente, describió el precario estado general de la vivienda y determinó que la mayoría de los deterioros existían desde antes de la compraventa. El perito estimó que los daños acumulados requerían reparaciones cuyo costo superaba los 200 millones de pesos.

El fallo judicial, al que accedió Infobae, detalla que la demandante logró acreditar que los vicios en la propiedad eran ocultos y que resultaban imposibles de detectar sin la intervención de un profesional especializado. El juez consideró que los daños afectaron gravemente el uso y goce del inmueble, lo que motivó el reclamo de una compensación económica significativa.

En su resolución, el magistrado analizó el marco normativo aplicable, confirmando que regía el Código Civil y Comercial de la Nación. Descartó la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor, al entender que el vendedor no era un proveedor habitual ni actuó en el marco de una actividad comercial sostenida.

Uno de los puntos centrales del fallo fue el análisis de la prescripción. La sentencia sostiene que, ante la aparición progresiva de vicios ocultos y los reclamos extrajudiciales documentados, el plazo legal no se encontraba vencido al momento de la interposición de la demanda. Así, el juez rechazó la excepción planteada por la parte vendedora.

El magistrado evaluó también los testimonios de personas que conocieron la vivienda tras la mudanza de la compradora. Estas declaraciones, sumadas a la pericia técnica, reforzaron la existencia de defectos graves y antiguos en la propiedad, que no eran detectables en una revisión superficial.

Pese a la magnitud de los desperfectos, la sentencia optó por no disponer la resolución del contrato de compraventa. El juez consideró que la conservación del vínculo contractual debía primar como remedio, siempre que los vicios pudieran repararse razonablemente. Por ese motivo, la resolución se centró en la condena al pago de una reparación económica en favor del reclamante.

El monto fijado en concepto de daños y perjuicios alcanzó los $203.750.320, cifra que corresponde al costo actualizado de las reparaciones necesarias, según la pericia incorporada al expediente. El juez desestimó otros rubros reclamados, como el reintegro de gastos de escrituración, comisiones inmobiliarias y lucro cesante, por considerar que no estaban debidamente probados o no correspondían en este contexto.

Con relación al daño moral, el fallo reconoció que las molestias y sufrimientos derivados de los vicios ocultos afectaron las expectativas de la persona compradora respecto al disfrute de la vivienda. Por este concepto, se estableció una indemnización adicional de un millón de pesos.

La resolución también abordó el reclamo de inconstitucionalidad de la Ley de Convertibilidad respecto a la actualización de montos indemnizatorios. El juez explicó que los valores reconocidos ya se encuentran ajustados al momento de la sentencia, motivo por el cual dispuso la aplicación de una tasa de interés puro del 6% anual desde la interpelación formal hasta el dictado del fallo, y posteriormente la tasa pasiva más alta del Banco de la Provincia de Buenos Aires.

El fallo impuso las costas del proceso a cargo del demandado y postergó la regulación de honorarios profesionales para una etapa posterior. Además, ordenó la notificación electrónica de la sentencia y su registro formal en los sistemas judiciales correspondientes.

El caso exhibe la complejidad que pueden adquirir los litigios por vicios ocultos en operaciones inmobiliarias, donde la prueba técnica y la acreditación de daños previos a la compra resultan determinantes para el desenlace judicial.

La sentencia subraya que quien vende una propiedad está obligado a garantizar que el bien no presenta defectos ocultos que impidan su uso normal o reduzcan de manera sustancial su valor. Esta obligación subsiste más allá de la antigüedad de la vivienda o de la experiencia de la persona adquirente en el rubro inmobiliario.

De acuerdo con el fallo, la ausencia de mantenimiento y la existencia de patologías constructivas graves constituyeron factores esenciales para la decisión judicial. El dictamen pericial fue considerado la prueba más relevante, dado que aportó fundamentos técnicos y fotografías ilustrativas que acreditaron el estado real del inmueble.

El expediente también deja en evidencia la importancia de las comunicaciones documentadas y los reclamos extrajudiciales en la preservación de derechos de las partes. Las cartas documento y los mensajes electrónicos enviados antes de la demanda fueron esenciales para interrumpir la prescripción y sostener la acción en sede judicial.

La resolución, dictada por el Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 6 de San Isidro, establece un precedente en materia de responsabilidad por vicios redhibitorios y la determinación del alcance de las indemnizaciones en el marco de contratos de compraventa de inmuebles.