La Justicia bonaerense resolvió que un propietario deberá indemnizar a su vecino con más de cuatro millones de pesos debido a los daños ocasionados por filtraciones de agua en un departamento. El conflicto se originó tras la instalación de un jacuzzi en la vivienda del piso superior, lo que desencadenó una serie de perjuicios en la unidad inferior durante un periodo de doce meses.
El demandante decidió iniciar acciones legales en 2022 tras enfrentar daños en su departamento desde febrero de 2018 hasta febrero de 2019. La vivienda afectada se encuentra en el primer piso de un edificio de La Matanza.
La demanda reclamó una suma total de 570.000 pesos en concepto de daños materiales, daño moral y gastos médicos, aunque el monto terminó siendo actualizado a valores más recientes tras la intervención de peritos. El reclamo se dirigió contra el titular de la vivienda situada justo encima, quien había realizado modificaciones edilicias sin autorización del consorcio.
El conflicto comenzó cuando el propietario del piso superior decidió unir el baño y el toilette e instalar un jacuzzi de 300 litros. Esta obra ocasionó filtraciones que afectaron gravemente el departamento inferior, provocando manchas de humedad, hongos, caída de revoques y mal olor en distintos ambientes, como el living comedor, la cocina, los baños y el pasillo distribuidor.
Para fundamentar su reclamo, el accionante aportó informes técnicos elaborados por una arquitecta y por un perito ingeniero, quienes coincidieron en que los daños tenían origen en la unidad funcional superior. Las fotografías incorporadas al expediente ilustraron el estado de deterioro de los techos, paredes y artefactos del departamento perjudicado.
El consorcio de propietarios también intervino en el conflicto al confirmar, mediante una carta documento, que la refacción realizada en el piso superior no respetó las medidas ni la distribución original del edificio, alterando las cañerías de agua y cloaca. El consorcio atribuyó responsabilidad directa al propietario del segundo piso, aunque aclaró que realizó arreglos para detener las filtraciones.
Durante el proceso judicial, se presentaron diversos testimonios que avalaron la versión del demandante. Una exvecina relató que la humedad y el deterioro en la vivienda afectada eran notorios y que los comentarios entre los residentes señalaban al jacuzzi como origen del problema. El encargado del edificio describió cómo debió cortar la electricidad y el agua general por la gravedad de la situación, y que luego fue contratado para reparar los daños en el piso superior.
La administradora del consorcio relató que la inundación y la humedad persistieron durante varios meses. Afirmó que el propietario demandado se mostró reticente a asumir el costo de las reparaciones, por lo que el consorcio tomó la iniciativa de contratar mano de obra para solucionar la filtración. La arquitecta que inspeccionó el departamento afectado detalló la presencia de humedad y hongos en los muros y techos, con origen comprobado en la vivienda de arriba.
La resolución judicial, del Juzgado en lo Civil y Comercial n.º 3 de La Matanza, valoró como prueba principal el dictamen pericial de ingeniería, que estableció el costo de las reparaciones en 4.377.168,21 pesos, considerando materiales y mano de obra especializada. El juez destacó que este informe fue el único elemento técnico objetivo y que su contenido no fue cuestionado por la parte demandada durante la audiencia.
El expediente también incluyó cartas documento enviadas tanto al consorcio como al titular del piso superior, que fueron debidamente notificadas y reconocidas por las partes. El juez consideró que el silencio y la falta de respuesta del demandado agravaron su situación procesal, configurando una actitud que perjudicó al reclamante.
En cuanto a la responsabilidad legal, el fallo citó artículos del Código Civil y Comercial de la Nación que establecen la obligación de los propietarios de responder por los daños ocasionados a terceros por modificaciones en sus inmuebles. La sentencia subrayó que la parte demandada no logró acreditar la existencia de culpa de la víctima ni la intervención de terceros que pudieran eximirlo de responsabilidad.
El resarcimiento incluyó, además del monto principal por daños materiales, una indemnización adicional de 400.000 pesos por daño moral. El juez consideró que la situación vivida por el demandante, de 65 años al momento de los hechos, superó el umbral de molestias ordinarias y justificó una reparación por el sufrimiento extrapatrimonial.
El reclamo por gastos médicos fue rechazado, ya que la parte reclamante no aportó comprobantes ni constancias que acreditaran desembolsos concretos en remedios o atención sanitaria. El fallo recordó que la carga de la prueba correspondía al reclamante.
En lo relativo a los intereses, la sentencia adoptó el criterio de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, fijando un interés puro del 6% anual sobre los montos indemnizatorios desde la fecha de la carta documento enviada al demandado, el 19 de febrero de 2019, hasta la fecha de la resolución. A partir de la sentencia, se aplicará la tasa pasiva más alta establecida por la jurisprudencia local.
Finalmente, el juez impuso las costas (gastos) del juicio al demandado, conforme a la normativa procesal vigente, y difirió la regulación de honorarios para una etapa posterior, de acuerdo con la ley de aranceles profesionales.
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