Miami facilita la construcción y alquiler de casas pequeñas: así funciona la nueva ordenanza de viviendas accesorias

La ciudad de Miami ha dado un paso relevante en materia de vivienda al aprobar nuevas normas para facilitar la construcción y alquiler de viviendas accesorias. Con una votación unánime por parte de la Comisión Municipal, se busca que este tipo de viviendas, inspiradas en las tradicionales casas “shotgun” de Coconut Grove, resurjan adaptadas a las necesidades y dinámicas actuales del mercado inmobiliario.

El Departamento de Planificación presentó la iniciativa como una respuesta a la tendencia de construir grandes viviendas cuadradas que alteran la identidad visual de los barrios. El objetivo primordial de la ordenanza es reforzar el carácter de los vecindarios ya establecidos, promoviendo un diseño contextual y ampliando el abanico de opciones de vivienda a distintos precios.

Las viviendas accesorias definidas por la nueva normativa son viviendas pequeñas e independientes, construidas en terrenos estrechos y diseñadas para integrarse armónicamente en barrios residenciales, utilizando mejor los terrenos subutilizados. Según el nuevo reglamento, estos hogares deben edificarse en lotes que tengan entre 7,6 y 10,6 metros de ancho y una superficie total de entre 232 y 465 metros cuadrados.

Las viviendas accesorias no pueden ocupar más del 50 % del lote y deben mantener una distancia mínima de seis metros respecto a los límites frontal y posterior de la propiedad, y de un metro respecto a cada límite lateral. Además, la ordenanza actualiza el código de “cobertura del terreno” —el porcentaje del predio que puede ser ocupado por edificaciones— y flexibiliza los requisitos para porches y pórticos delanteros.

Desarrolladores inmobiliarios como Amanda De Seta, directora de Dragonfly Investments, manifestaron su respaldo a la ordenanza. Dragonfly, con base en Miami, impulsa dos proyectos de vivienda asequible en West Grove: uno en conjunto con la iglesia Greater St. Paul AME para restaurar 10 viviendas y otro que prevé la construcción de ocho apartamentos en la calle Mundy.

De Seta considera que la nueva definición permitirá a los promotores edificar casas pequeñas y asequibles en plazos mucho menores que los grandes complejos multifamiliares, que pueden demorar años. Con una planificación eficiente, estima que un proyecto de viviendas accesorias asequibles podría completarse en menos de 18 meses.

Por su parte, Marcelo Fernandes, propietario de Grove Properties, lleva cinco años abogando por este tipo de viviendas y colaboró con el Departamento de Planificación en la actualización normativa. Fernandes sostiene que las casas de este tipo representan una solución para crear más opciones habitacionales sin desentonar con la escala de los barrios.

Además, destaca que esta modalidad rinde homenaje a la historia de West Grove, donde antiguamente predominaban las casas “shotgun” construidas por inmigrantes bahameños. Fernandes proyecta construir una hilera de seis viviendas pequeñas en una propiedad de su propiedad en West Grove, como muestra del potencial que ofrecen estos desarrollos para el futuro de la ciudad.

La nueva ordenanza precisa dos categorías de lotes T3 donde se permite la construcción de casas pequeñas. En primer lugar, los lotes con zonificación T3-O, que admiten viviendas unifamiliares y dúplex, ubicados dentro de áreas de Desarrollo Orientado al Transporte (TOD) o Corredores de Transporte y que cuenten con acceso a un sistema público de alcantarillado. En segundo lugar, se incluyen los lotes T3 “no conformes” que, al 1 de mayo de 2026, cumplían con los estándares de tamaño para casas de campo: estos solares pueden calificar aunque no se encuentren en áreas TOD, siempre que tengan conexión al alcantarillado público.

La habilitación de casas pequeñas en lotes no conformes y solares vacíos de Grove representa un cambio relevante para el tejido urbano del barrio. De Seta remarcó su entusiasmo por la flexibilidad que permite activar lotes que permanecieron vacíos durante años por no cumplir con la normativa previa. Esta transformación puede acelerar la llegada de nuevas viviendas y mejorar la apariencia de zonas que antes lucían abandonadas.

No obstante, la medida ha despertado inquietudes entre algunos residentes. Elvis Cruz, vecino de Morningside, teme que la flexibilidad urbanística abra la puerta a interpretaciones ventajosas por parte de quienes no buscan construir casas pequeñas. Su principal preocupación radica en la nueva regulación de porches y pórticos delanteros.

Con el código actualizado, estos elementos ya no se computan como parte de la superficie construida en las zonas T3, permitiendo agregar porches frontales más grandes sin reducir el espacio habitable cerrado. Anteriormente, los pórticos solo podían avanzar hasta 1,8 metros en el retranqueo frontal, mientras que los porches abiertos llegaban a 2,4 metros. Ahora, pueden ocupar hasta el 50 % del retranqueo frontal requerido, siempre que tengan al menos 0,9 metros de profundidad.

Esta modificación incentiva a los promotores a edificar porches delanteros de hasta tres metros, lo que, según Cruz, podría alentar a maximizar la superficie construida en detrimento de los espacios verdes, generando preocupación entre los residentes por la reducción de la cubierta arbórea en Grove.

El informe municipal sostiene que la intención es promover diseños residenciales con fachadas variadas y atractivas, evitando muros planos y monótonos. Fernandes reconoce que la ordenanza es positiva, aunque advierte que su efecto en la oferta total de viviendas será limitado. En los lotes T3-O ya se permiten dos viviendas unifamiliares tipo dúplex, por lo que construir dos casas independientes solo cambia el formato y no incrementa la cantidad de unidades.

El verdadero crecimiento, según Fernandes, solo vendrá de lotes no edificables que ahora podrán albergar viviendas, aunque su número es reducido. Sugiere ampliar la normativa a los lotes T3-R —actualmente reservados para una sola vivienda— para permitir la construcción de dos casas pequeñas por parcela, lo que, a su juicio, sí generaría un aumento sustancial de la oferta habitacional en Miami.

Fernandes ha solicitado apoyo político para llevar adelante un proyecto piloto de este tipo en Plaza Street, donde espera demostrar el alcance de la medida.