Los centros comerciales de lujo modifican el sector inmobiliario en Estados Unidos

El resurgimiento de los centros comerciales de lujo en Estados Unidos impulsa una transformación en el sector inmobiliario. Mientras cientos de shoppings se convierten en activos problemáticos, un grupo selecto de complejos exclusivos registra niveles históricos de ocupación y rentabilidad.

Este fenómeno se encuentra impulsado por una nueva generación de compradores presenciales y el interés de inversionistas inmobiliarios que perciben en estos espacios una vía segura de rentabilidad a futuro.

Empresas como Simon Property Group protagonizaron esta recuperación, con activos como Roosevelt Field, al este de Nueva York, que mantiene un índice de ocupación del 96,3% y acoge firmas como Hermès, Armani y Rolex. Esta tendencia contrasta con la crisis del resto del sector y anticipa una segmentación profunda en el mercado, según reveló el medio The New York Times.

El cambio de paradigma se materializa en los resultados financieros: la propia Simon Property Group ha visto duplicarse el valor de sus acciones en los últimos tres años, mientras sus ingresos crecieron casi un 6% anual.

Según The New York Times, los inquilinos de Roosevelt Field pueden alcanzar ventas de hasta USD 1.250 por pie cuadrado de local alquilado. Por su parte, el grupo GGP, filial de Brookfield Corporation dedicada a centros comerciales, logró mantener una tasa de ocupación en torno al 95% en sus 100 propiedades más rentables. Las ventas de los inquilinos de GGP aumentaron un 20% desde 2019 y, en algunos locales emblemáticos, la facturación por metro cuadrado creció un 60% en el mismo periodo.

Este escenario no se replica en la mayoría de los centros comerciales estadounidenses. Datos presentados por Vince Tibone, director de Green Street y especialista en el sector, muestran que, aunque existen cerca de 900 centros comerciales en el país, solo los 100 principales concentran el 50% del valor total del sector.

En el extremo opuesto, los 350 peores apenas representan el 10% del valor. Mientras los complejos de la gama más alta experimentan un crecimiento anual del 5% en ingresos y acceden fácilmente a financiación, los centros comerciales clasificados como B y C ven disminuir sus ingresos en torno al 5% anual y luchan por atraer nuevos inquilinos.

La aceleración de cierres en los centros menos rentables se traduce en un promedio de 40 complejos clausurados al año. El caso del Palisades Center, ubicado en el valle del Hudson, ejemplifica el declive: valorado en más de USD 880 millones en la década de 2000 y visitado por 24 millones de personas cada año, fue subastado recientemente por apenas USD 175 millones tras ser despojado de sus principales tiendas ancla y cargado de deudas.

El impacto financiero de estos activos en dificultades se refleja también en la morosidad: el 11,2% de los USD 53.230 millones en préstamos respaldados por centros comerciales regionales y superregionales están en situación de impago, frente al 7% del resto del sector minorista.

De 2020 a 2023, las quiebras masivas de propietarios como CBL Properties, Washington Prime Group y Pennsylvania Real Estate Investment Trust reflejan el deterioro de los segmentos menos atractivos del mercado.

Desafíos de los destinos de lujo y la influencia de la generación Z

La revitalización de los principales centros comerciales responde a dos factores: la apuesta por experiencias diferenciadas y la concentración en un segmento de consumidores con alto poder adquisitivo.

Según Kevin McCrain, director ejecutivo de GGP, la clave está en combinar oferta comercial, gastronomía y actividades de ocio, alejándose del modelo centrado en tiendas ancla dominante en los años 90. El propio McCrain definió al centro Tysons Galleria, cerca de Washington D.C., como “un activo puramente de lujo”.

Datos de la consultora GrowthFactor revelan un aumento del 9,7% en el tráfico peatonal en 2024, con visitas de cerca de una hora de duración. La firma Cushman & Wakefield señala que los alquileres de estos complejos alcanzaron máximos históricos.

A esta tendencia se suman iniciativas como Netflix House, en Dallas y Filadelfia, que proponen experiencias inmersivas vinculadas a series como Stranger Things y Wednesday, integrando el entretenimiento digital en espacios físicos.

El papel de la generación Z resulta central para explicar este giro. De acuerdo con el Ipsos Consumer Tracker, el 58% de los consumidores entre 18 y 34 años declara visitar centros comerciales frecuentemente, el doble que los mayores de 55 años. Este grupo, atraído por la experiencia presencial y las propuestas innovadoras, impulsa el modelo curado de centros comerciales multifuncionales.

Sector dividido entre la élite y la decadencia

La recuperación en forma de K sitúa a los centros comerciales de gama alta como refugio de inversión y motor de innovación, mientras numerosos complejos de menor rango se encaminan hacia la obsolescencia y el abandono, fenómeno conocido como “zombificación” de activos inmobiliarios.

Según el ejecutivo Tibone, esta transición se desarrolla lentamente debido a la complejidad de los procesos de ejecución hipotecaria y a los fondos millonarios comprometidos en cada centro.

La adaptabilidad de los operadores, la orientación al lujo y la capacidad de inversión aparecen como los factores determinantes en el actual escenario. A medida que consumidores, minoristas e inversores concentran su interés en los centros ganadores, la brecha en el sector inmobiliario comercial estadounidense se profundiza y redefine el papel del shopping en el siglo XXI.