Los intereses de los créditos hipotecarios tocan un techo histórico y frenan la venta de propiedades en Estados Unidos

Los intereses de los créditos hipotecarios han alcanzado su nivel más alto en más de 20 años: llegaron al 7,09% según los datos publicados por Freddie Mac el jueves. Es la primera vez que las tasas fijas a 30 años superan el 7% desde abril de 2002, cuando alcanzaron el 7,13 por ciento.

La fuerte subida del tipo de interés en el último año está haciendo cada vez más inasequible la compra de viviendas. Hace un año, las tasas promedio de las hipotecas fijas a 30 años eran del 5,13%. Este aumento de casi 2 puntos porcentuales significa que “para el comprador de una vivienda de precio mediano, el pago mensual de la hipoteca es un 17% más alto”, según George Ratiu, economista jefe de Keeping Current Matters.

Este problema está directamente ligado a las agresivas subidas de tipos de interés de la Reserva Federal destinadas a luchar contra la inflación. Aunque la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, sus acciones influyen en ellas. Los cargos por préstamos tienden a seguir el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que también han subido por las expectativas de nuevas alzas de la Fed, estimó Forbes.

Según Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, el pago mensual de una vivienda de USD 350.000 con una hipoteca a 30 años y un depósito de entrada efectivo del 20% asciende ahora a USD 1.880 dólares, frente a los USD 1.159 dólares de 2021, cuando las tasas de interés estaban por debajo del 3 por ciento, explicó a NPR. Este rápido aumento ha dejado “fuera de juego” a muchos compradores de primera vivienda que no pueden hacer frente a los elevados pagos mensuales.

Al mismo tiempo, los propietarios con hipotecas con un 2% o 3% son reacios a vender y asumir un nuevo préstamo a tasas de interés mucho más altas. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, señala que esto ha provocado que “simplemente no haya suficientes viviendas a la venta”, según dijo a NPR. La escasez de inventario, unida a los elevados precios y tasas de interés, ha provocado que las ventas de viviendas existentes cayeran en junio casi un 19% con respecto a un año atrás.

La diferencia entre las tasas de interés promedio de las hipotecas a 30 años, del 7,09%, y el rendimiento del Tesoro a 10 años, en torno al 4,3%, es también muy inusual, y sólo suele observarse “durante periodos de crisis financiera”, según Cris deRitis, economista de Moody’s Analytics, interpretó para Forbes. Esta creciente brecha hace que los préstamos hipotecarios sean cada vez más inasequibles.

Después de pasar la mayor parte de 2020 y 2021 por debajo del 3,5%, las tasas de interés comenzaron a crecer durante 2022 cuando la Fed comenzó a subir agresivamente las tasas de interés de referencia. El tipo fijo para créditos hipotecarios a 30 años ha estado por encima del 6% desde septiembre de 2022, lo cual lo ubica en su punto más alto desde 2008.

Los grandes repuntes de los costos de financiación de las viviendas precedieron a la mayoría de las recesiones de las últimas cinco décadas, recordó Forbes, como el aumento de aproximadamente 200 puntos básicos antes de 2000 y un repunte de más de 600 puntos a principios de la década de 1980.

Inicialmente se esperaba que la subida de las tasas de interés fuera temporal, pero ahora los analistas prevén que se los números se mantengan elevados durante un periodo prolongado, ya que la Reserva Federal los mantiene altos para controlar la inflación.

Es probable que eso siga deprimiendo el mercado de la vivienda, ya que el aumento de los pagos mensuales se vuelve inaccesible para los compradores y disuade a los actuales propietarios de vender.