El 30 % de la población vive en zonas donde un hogar medio no puede acceder a una hipoteca

Barcelona, 8 jul (EFE).- El 30 % de la población española vive en zonas donde un hogar con renta media ya no puede acceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca estándar, frente al 9 % registrado en 2021, según el último informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa - Universitat Pompeu Fabra (UPF) de análisis del mercado de la vivienda.

En el mismo periodo, el porcentaje de población residente en zonas consideradas "muy accesibles" ha descendido del 53 % al 22 % en cinco años, lo que según el informe responde al incremento del precio de la vivienda y al repunte de los tipos de interés, que endurecen las condiciones de financiación hipotecaria.

Para medir el porcentaje de esta accesibilidad, el informe utiliza la ratio de acceso hipotecario (RAH), que divide la renta neta que necesitaría ingresar una familia para pagar la hipoteca –sin destinar a ello más del 30 % de su sueldo, el máximo recomendado–, entre la renta media real de los hogares de esa zona.

Así, un RAH del 100 % o superior indica que los ingresos de un hogar medio no son suficientes para acceder a una hipoteca bajo este estándar de endeudamiento, asumiendo una financiación del 80 % del precio de la vivienda a 25 años.

El informe concluye que en 2026 se observa "un deterioro generalizado de la accesibilidad" con respecto a años anteriores, con mayores dificultades en grandes ciudades y zonas turísticas, con Palma, Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona.

En concreto, en estas ciudades, alrededor del 75 % de la población reside en zonas donde la RAH supera el 100 %, lo que significa que un hogar con renta media no puede afrontar la compra de una vivienda en la inmensa mayoría del territorio de su propia ciudad.

El informe también pone de relieve que el mercado inmobiliario está experimentando un cambio de ciclo: las transacciones disminuyen mientras los precios aún suben por las expectativas de los vendedores, que confían en vender más caro de lo que lo acaban haciendo.

La prueba de ello es que, según un análisis con datos de Tecnocasa, el precio inicial de oferta de muchos propietarios presenta actualmente una sobrevaloración cercana al 16 % con respecto al precio final de venta.

El catedrático de Economía de la UPF José García-Montalvo ha explicado que el cambio ha venido escenificado en unas transacciones que crecían más lentamente y luego empezaron a caer, y ahora se alarga el tiempo de venta, que se sitúa en los 79 días, cinco más que hace un año.

"La situación de alargamiento del tiempo se produce porque vendedor y comprador tienen expectativas diferentes. El vendedor tiene expectativas de crecimiento de los precios exageradas", ha señalado.

Para Montalvo, ahora mismo los precios suben porque los vendedores perciben que podrán vender más caro, mientras los compradores demuestran que han llegado al límite, por capacidad de ahorro y también financiación hipotecaria –los tipos vuelven a subir y se encarece el crédito–.

"Esto producirá una inercia que paraliza el mercado", ha concluido.

Todo ello se produce en un mercado donde la vivienda de segunda mano concentra la mayor parte de las compraventas realizadas (un 91,6 % del total), el mayor dato de toda la serie histórica, según datos oficiales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El informe también destaca que el comprador actual adquiere mayoritariamente primera vivienda (72,7 %), con el objetivo de residir en ella, y recurre a financiación hipotecaria (74 %) para su adquisición.

En cambio, asegura, el pequeño comprador inversor muestra en 2026 su porcentaje más bajo y no llega a suponer el 20 % de las operaciones. EFE