Un matrimonio compra una vivienda sobre plano en el extranjero y anticipa 96.500 euros, pero al final la promotora no construye: la Justicia dice que BBVA no es responsable del dinero

La Audiencia Provincial de Bizkaia ha confirmado que el BBVA no debe responder por 96.504,64 euros que un matrimonio entregó como anticipo para la compra de una vivienda en construcción en República Dominicana. La entidad bancaria recibió parte de ese dinero en una cuenta de la empresa promotora, pero los jueces determinaron que no existían elementos para que el banco supiera que se trataba de fondos destinados a una operación inmobiliaria.

Jerónimo y Ramona, los compradores (y nombres ficticios que aparecen en la sentencia a la que ha tenido acceso Infobae), firmaron un contrato de compraventa con la promotora Paraíso Tropical SA para adquirir una vivienda sobre plano en un complejo turístico dominicano. El acuerdo se formalizó en ese país y establecía de forma expresa que se regiría por el derecho dominicano. Como parte del pago, realizaron dos transferencias bancarias: una llegó a la entidad Lloyds y la otra, por el importe mencionado, se depositó en una cuenta que la promotora mantenía abierta en el BBVA.

Por qué demandaron al banco y no solo a la promotora

El matrimonio no dirigió su reclamo únicamente contra la empresa constructora, sino también contra el banco español. Su argumento se basó en la Ley 57/1968, una norma que obliga a las entidades financieras a exigir garantías, como un aval o un seguro, cuando reciben anticipos destinados a la compra de viviendas en construcción. Según los demandantes, el BBVA incumplió ese deber y, por tanto, debía responder con su propio patrimonio ante la eventual pérdida del dinero.

El BBVA, por su parte, sostuvo en primer lugar que el caso ni siquiera debía regirse por la legislación española, dado que el contrato se firmó en territorio dominicano y las partes se sometieron a esas leyes. Este planteamiento fue rechazado tanto en primera instancia como en la apelación: los magistrados consideraron que la responsabilidad que se exige al banco no nace del contrato de compraventa, del cual la entidad es ajena, sino de una obligación legal propia, vinculada al hecho de haber recibido el depósito en España. Por ese motivo, concluyeron que sí correspondía aplicar la normativa española al analizar la actuación del banco.

Pese a aceptar que la ley española era la aplicable, el tribunal determinó que el BBVA no tuvo, ni pudo razonablemente tener, conocimiento de que la transferencia recibida correspondía a un anticipo para la compra de una vivienda. La resolución destaca que la operación no incluía ningún concepto o referencia que vinculara el pago con la promoción inmobiliaria, y que la cuenta de la promotora registraba múltiples movimientos de naturaleza diversa, sin relación aparente con la venta de inmuebles.

Los jueces se apoyaron en jurisprudencia previa del Tribunal Supremo, que ha rechazado de forma reiterada que se imponga a los bancos “un escrutinio inquisitivo” sobre cualquier ingreso recibido en las cuentas de sus clientes promotores. Según ese criterio, la responsabilidad prevista en la Ley 57/1968 no puede extenderse hasta convertir a la entidad financiera en fiscalizadora de cada transacción, salvo que existan indicios claros del destino de los fondos.

Un caso con precedentes en la misma promoción

La sentencia no es un caso aislado. La Sección Quinta de la misma Audiencia ya había resuelto un litigio idéntico, vinculado a la misma promoción inmobiliaria en República Dominicana, con otro comprador como demandante. En aquella ocasión también se eximió al banco de responsabilidad por los mismos motivos.

Con este fallo, la Sala desestimó de forma íntegra tanto el recurso de apelación del matrimonio como la impugnación presentada por el BBVA, y confirmó la sentencia dictada en primera instancia por un juzgado de Bilbao en marzo de 2024. Cada parte deberá hacerse cargo de sus propias costas judiciales. Contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo, previa constitución de un depósito de 50 euros.