Las claves de los decretos de vivienda: cómo te afectan si eres inquilino y si eres propietario

El Consejo de Ministros aprobó este martes dos reales decretos-ley que modifican las reglas del alquiler, la compraventa y la fiscalidad de la vivienda en España y es importante que tanto inquilinos como propietarios comprendan en qué les afecta y qué cambia a partir de ahora. La norma principal, publicada este miércoles Boletín Oficial del Estado (BOE), establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 y amplía hasta 2030 la protección frente a los desahucios de personas vulnerables, entre otras cuestiones.

Ahora la cuestión es que se convaliden en el Congreso de los Diputados en el pleno extraordinario de este viernes. En vez de publicar un único decreto —conocido popularmente como el ‘decreto Maricarmen’—, el Gobierno lo dividió en dos. En el segundo dejó la propuesta de que se permita la renovación automática de alquileres, un aspecto por el que Junts no estaba dispuesto a pasar por perjudicar, en su opinión, a los caseros.

Qué cambia para los inquilinos

• Prórroga obligatoria de hasta dos años: el arrendador debe aceptarla cuando el inquilino cumpla los requisitos fijados, salvo excepciones tasadas, como la necesidad acreditada del propietario de recuperar el inmueble o la existencia de un nuevo contrato ya suscrito entre las partes. La solicitud puede formularse por periodos anuales.
• Límite del 2% en la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Para los grandes tenedores, el techo es obligatorio en todos los casos. Para el resto de propietarios, se aplica solo cuando no exista un pacto expreso con el inquilino sobre la actualización.
• Alquileres de temporada y por habitaciones bajo control: todo contrato temporal sin causa real y acreditada se convierte automáticamente en arrendamiento de vivienda habitual, con las garantías y plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el alquiler por habitaciones, la suma de los precios de cada habitación no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa.
• Beneficios fiscales para el inquilino: reducción del IRPF para quienes accedan a viviendas con rentas moderadas.
• Gastos que ya no puede asumir el inquilino: se prohíbe trasladarle los costos de gestión inmobiliaria o los impuestos asociados a la vivienda.
• Más poder de compra sobre el inmueble que ocupa: se amplía el derecho de adquisición preferente del arrendatario.

Qué implica para los propietarios

• Reducciones en el IRPF que premian la moderación de la renta: pueden alcanzar el 100% del rendimiento neto cuando la renta inicial de un nuevo contrato se rebaja más de un 5% respecto al contrato anterior con el mismo arrendatario, o cuando se firma con un inquilino distinto por debajo del índice de referencia.
• Bonificaciones escalonadas: descienden hasta el 70%, según la zona, la edad del arrendatario o el porcentaje de subida aplicado.
• Obligación de mantener al inquilino: los propietarios cuyos contratos entren en el supuesto de la prórroga extraordinaria deben conservarlo hasta dos años adicionales.
• Excepción a esa obligación: no aplica si el propietario acredita la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar directo.
• Más exigencias sobre el estado del inmueble: se refuerzan las obligaciones sobre habitabilidad y las condiciones de entrega de la vivienda al finalizar el contrato.

Medidas para la compra de primera vivienda y contra la especulación

Uno de los ejes del paquete busca facilitar el acceso a la propiedad entre quienes pueden asumir una hipoteca, pero no disponen del ahorro inicial necesario. El mecanismo, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), financiará hasta el 20% del valor de la vivienda, con un tope de 50.000 euros, a tipo de interés cero y sin comisiones, en préstamos con una duración máxima de diez años.

El decreto incorpora, además, una limitación temporal a la compra de vivienda por parte de determinadas entidades inversoras hasta el 31 de diciembre de 2028. La restricción alcanza a las sociedades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles a un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, con exclusiones para el sector público dedicado a vivienda social y para operaciones destinadas a vivienda asequible durante al menos cinco años.

En materia de fiscalidad de la construcción, el texto rebaja el IVA hasta el tipo superreducido del 4% para la vivienda de promoción pública y protegida, mientras que el alquiler turístico sin servicios hoteleros pasará a tributar con un IVA del 10%, frente al 21% que se había planteado en versiones previas del borrador.

Protección frente a los desahucios

El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los procedimientos de desahucio que afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional. La medida se aplica cuando la parte demandante sea una entidad que desarrolle actividad inmobiliaria a gran escala, según los términos que fija el propio texto, y contempla además un mecanismo de compensación para los casos en los que el demandante sea un propietario dedicado al alquiler asequible.

Los dos reales decretos-ley deberán superar la votación de convalidación del Congreso este viernes. Al tramitarse en dos normas separadas, cada una podrá ser aprobada o rechazada de forma independiente, un antecedente que ya ocurrió con un decreto similar en abril, cuando decayó por falta de apoyo parlamentario.