La renovación automática de los alquileres protege a los inquilinos con contrato en vigor, pero amenaza a los que estén buscando: la letra pequeña del decreto

El decreto de vivienda aprobado este martes por el Consejo de Ministros blinda a quien ya vive de alquiler, pero no toca el precio que pagará quien busque piso a partir de ahora. La renovación automática de los contratos, la medida que el Sindicato de Inquilinas llevaba una semana exigiendo, solo despliega su protección mientras el inquilino permanece en la misma vivienda. En el momento en que esa relación termina, el nuevo contrato puede firmarse al precio que el propietario decida, salvo en un tipo concreto de zona.

El mecanismo funciona así: si el inquilino está al corriente de pago, el propietario debe renovar el contrato, salvo que acredite una causa justificada, como recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar directo. Durante esa renovación, la renta no queda congelada, pero sí limitada: se actualiza según el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), un indicador que el Instituto Nacional de Estadística calcula cada mes a partir del IPC. Además, hasta finales de 2027 rige un tope adicional del 2% si propietario e inquilino no llegan a un acuerdo distinto.

Esa protección tiene un límite temporal claro: dura lo que dura el contrato. Cuando el inquilino se muda, por decisión propia o porque el propietario logra una causa válida para no renovar, la vivienda vuelve al mercado sin las ataduras que pesaban sobre el contrato anterior.

Qué pasa con quien busca piso ahora

Fuera de las llamadas zonas de mercado tensionado, no existe ningún tope legal sobre el precio de un contrato nuevo. El propietario puede pedir la renta que considere oportuna, con independencia de lo que cobrara al inquilino anterior. El decreto ofrece, eso sí, un incentivo fiscal para quienes no lo hagan: bonificaciones de hasta el 100% en el IRPF si la nueva renta no supera el índice de referencia que marca el Ministerio de Vivienda. Pero es una opción voluntaria, no una obligación.

En las zonas declaradas de mercado tensionado, la situación cambia. Ahí, el nuevo contrato no puede superar la renta del contrato anterior, salvo en cuatro supuestos: si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos dos años, si se han hecho mejoras que reduzcan al menos un 30% el consumo energético, si se han realizado obras de accesibilidad, o si se ofrece un contrato de diez años o más. En esos casos, la subida permitida sobre la renta anterior tiene un tope del 10%.

El problema es que estas zonas son minoría en el mapa español. A septiembre de 2026 hay 310 municipios declarados como zona tensionada, repartidos en cinco comunidades autónomas: Cataluña, que concentra la gran mayoría con 271 municipios, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias, incorporada este verano. En total, unos 9,3 millones de personas viven en estas zonas, algo menos de una quinta parte de la población española. Madrid, la Comunidad Valenciana, Andalucía y otras diez comunidades autónomas no han activado este mecanismo, en la mayoría de los casos por decisión política de sus gobiernos.

La experiencia de Barcelona, tres años después

Barcelona lleva más tiempo aplicando límites de precio a los contratos nuevos que el resto de España, lo que permite ver qué ocurre cuando esta fórmula se sostiene en el tiempo. Según datos analizados por el economista Santiago Calvo y recogidos por Idealista, la renta media bajó un 4,8% desde la entrada de los topes, hasta 1.136 euros al mes. Pero el precio por metro cuadrado apenas se movió: 16,56 euros, un nivel similar al de antes de los controles.

La explicación está en el tamaño de las viviendas: la superficie media alquilada cayó casi un 5% en el mismo periodo. Es decir, los inquilinos no pagan menos por lo mismo, sino que acceden a pisos más pequeños por un precio parecido. A eso se suma una caída del 24,6% en el número de contratos firmados respecto al año anterior, según la misma fuente.

Este antecedente sirve para entender los límites de la medida que empieza a regir ahora en el resto del país. La renovación automática resuelve la inestabilidad del inquilino que ya tiene una vivienda. No resuelve, ni pretende hacerlo, cuánto costará la próxima vivienda que alguien tenga que alquilar.

El decreto todavía debe superar su convalidación en el Congreso. El Gobierno ha pedido a la Cámara un pleno extraordinario para este viernes, en un intento de evitar lo ocurrido el pasado 28 de abril, cuando una norma similar sobre prórroga de alquileres decayó al no lograr los votos suficientes.