Las herencias de viviendas baten récord: una de cada cuatro cambia de dueño por fallecimiento y la cifra irá a más

Las transmisiones de viviendas por herencia han alcanzado máximos históricos en España y todo apunta a que el fenómeno seguirá creciendo. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), durante 2025 se realizaron más de 208.000 operaciones de este tipo, un 3,2% más que el año anterior y la cifra más elevada desde que existen registros.

Los últimos datos disponibles, correspondientes a junio de 2026, apuntan a una aceleración de esta tendencia. Ese mes, 19.107 viviendas cambiaron de titular por herencia, un 12,92% más que en junio de 2025. En cambio, las operaciones de compraventa ascendieron a 59.288, con un incremento interanual del 1,57%.

El resultado es que casi una de cada cuatro viviendas transmitidas en España en junio, concretamente el 24,37%, lo fue por herencia. El fenómeno no parece responder únicamente a una circunstancia puntual del mercado inmobiliario, sino a un relevo generacional que previsiblemente continuará durante los próximos años.

“Las personas que compraron su primera vivienda o una segunda residencia en los años 60, 70 y 80 del siglo pasado ahora se encuentran en una edad avanzada -80 y 90 años-, lo que sin duda favorece que, tras su defunción, sus herederos adquieran las viviendas de sus ascendientes”, explica Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis.

Se trata, además, de inmuebles que en muchos casos están libres de cargas hipotecarias, una circunstancia que puede facilitar que los descendientes acepten la herencia. En este escenario, “lo normal” es que en los próximos años “siga este incremento en la adquisición de viviendas vía título hereditario, a medida que vayan falleciendo aquellos que adquirieron sus viviendas en los años 70 y 80 del siglo pasado”.

Cataluña, entre las comunidades con mayor presión fiscal

Heredar una vivienda no solo implica hacerse cargo del inmueble, también puede conllevar una factura fiscal cuya cuantía dependerá de dónde residía el fallecido.

España cuenta con diecisiete sistemas tributarios autonómicos diferentes para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que el importe que finalmente debe afrontar un heredero varía en función de la región. Los principales costes asociados a una herencia inmobiliaria son el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en su caso, la plusvalía municipal. Una vez aceptada la herencia, además, la vivienda queda sujeta a los tributos periódicos habituales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Cataluña se encuentra entre las comunidades con mayor presión fiscal en este tipo de transmisiones. No obstante, existen reducciones y bonificaciones que pueden rebajar la factura fiscal de determinados herederos.

Jorge Fernández explica que “existe una reducción en la base imponible del impuesto, por ser hijo menor de 21 años, de 100.000 euros más 12.000 euros por cada año que se sea menor de 21 años, con un límite total de 196.000 euros. Para los hijos de 21 años o más la reducción es de 100.000 euros, al igual que para los cónyuges”.

A estas reducciones se suma una bonificación sobre la cuota. En el caso del cónyuge alcanza el 99%, mientras que para los hijos de 21 años o más parte del 60% y disminuye a medida que aumenta el valor de la herencia.

Fernández explica el supuesto de una vivienda habitual valorada en 300.000 euros heredada en Cataluña por un hijo de 25 años. En este caso, “debe añadirse el valor del ajuar, que se presume en un 3%, con lo que estaríamos hablando de un valor del ajuar de 9.000 euros”, señala el experto.

Además, al tratarse del hogar habitual “se permite aplicar una reducción del 95% sobre el valor del inmueble, con un límite conjunto de 500.000 euros, condicionado a la no disposición de la finca en un periodo de 5 años, lo que supone que la base imponible estaría conformada por 309.000 euros, que es el valor del inmueble y ajuar; menos 285.000 euros de la reducción por vivienda habitual, y menos 100.000 euros de reducción por parentesco; con lo que el heredero no pagaría nada por impuesto de sucesiones”, señala Jorge Fernández.