Seguros obligatorios en una hipoteca: qué exige la ley y qué puede pedir el banco al conceder el préstamo

En España, solo existe un seguro obligatorio por ley para acceder a una hipoteca, el de daños que cubre el inmueble frente a incendios, aunque bancos y aseguradoras suelen ofrecer varios productos adicionales que generan confusión entre quienes buscan financiar la compra de una vivienda. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece con claridad qué pueden pedir las entidades financieras y qué límites tienen para hacerlo.

La norma, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), permite a los prestamistas exigir una póliza de seguro de daños sobre el inmueble hipotecado como garantía del cumplimiento del contrato de préstamo. Esa cobertura mínima debe proteger la vivienda por un valor equivalente al de tasación, según establece además la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. El resto de productos que suelen ofrecerse junto al préstamo, como el seguro de vida o el de protección de pagos, no tienen respaldo legal como requisito para obtener la financiación.

La ley obliga a aceptar pólizas de cualquier aseguradora

El artículo 17 de la Ley 5/2019 estipula que, aunque el banco puede requerir la contratación de un seguro de daños, debe aceptar pólizas alternativas de cualquier proveedor que ofrezca condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a las que la propia entidad hubiera propuesto. Esta obligación aplica tanto en la suscripción inicial del contrato como en cada una de sus renovaciones posteriores.

La norma prohíbe de forma expresa las prácticas de venta vinculada que condicionen la concesión del préstamo a la contratación de seguros con la aseguradora del banco. Según ha señalado el Banco de España, si una entidad rechaza una póliza alternativa por considerarla no equivalente, debe justificar esa negativa por escrito, con indicación concreta de las coberturas o capitales que no cumplen los requisitos exigidos.

Las entidades financieras sí pueden ofrecer bonificaciones en el tipo de interés a cambio de contratar productos adicionales, entre ellos el seguro de vida, el de protección de pagos o pólizas de hogar con coberturas ampliadas. Estas bonificaciones son de carácter comercial y no convierten a esos seguros en obligatorios, aunque su cancelación puede implicar la pérdida del descuento pactado en la hipoteca, según lo establecido en cada contrato.

El plazo para cambiar de aseguradora depende del tipo de contratación

El artículo 22 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro fija como norma general que el tomador debe notificar su intención de no renovar la póliza con al menos un mes de antelación al vencimiento del contrato en curso. Si es la aseguradora la que decide modificar las condiciones o rescindir la póliza, la ley le exige avisar con dos meses de antelación para que el asegurado pueda decidir si acepta los nuevos términos o busca una alternativa.

Existe además un derecho de desistimiento que permite cancelar el contrato sin penalización ni necesidad de justificación, aunque su alcance varía según cómo se haya contratado el seguro. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) precisa que ese derecho, de 14 días naturales, solo aplica cuando la póliza se contrató a distancia, ya sea por teléfono, internet o aplicación. Si la contratación fue presencial en una sucursal bancaria, no existe derecho de desistimiento para los seguros generales de hogar.

El seguro de vida constituye una excepción a esa regla. Según la OCU, este tipo de póliza siempre admite desistimiento durante los primeros 30 días naturales desde la entrega del documento de cobertura, sin importar si la contratación fue presencial o a distancia, siempre que se trate de un seguro individual con una duración superior a seis meses.

Algunos bancos exigen plazos más amplios para el seguro vinculado a la hipoteca

Cuando la póliza de daños está vinculada a un préstamo hipotecario, algunas entidades exigen contractualmente un aviso de no renovación con dos meses de antelación, en lugar del mes que marca la norma general para seguros no vinculados. Ese plazo adicional no figura como una obligación uniforme en el BOE, sino como una condición que puede variar según lo pactado en la escritura de cada hipoteca.

El proceso para efectuar el cambio requiere, además del aviso previo, que el titular presente al banco la nueva póliza contratada, en la que debe figurar la cesión de derechos correspondiente al capital que permanece sujeto a la hipoteca. Esta cesión garantiza que la entidad financiera mantenga su condición de beneficiaria en caso de siniestro sobre el inmueble, incluso después del cambio de aseguradora.