El 44 % de la población urbana de Europa vive en ciudades donde una persona con ingresos medios solo puede comprar menos de 50 metros cuadrados, un umbral que sitúa fuera de alcance una vivienda de tamaño reducido y que, según un estudio de la Universidad Técnica de Viena, anticipa una crisis de asequibilidad más intensa en capitales, áreas turísticas y entornos metropolitanos.
El trabajo, publicado en Journal of Maps y citado por Europa Press, concluye además que más del 70 % de la población europea reside en regiones donde una hipoteca a 30 años apenas permite adquirir hasta 75 metros cuadrados con una renta media, mientras que el 39 % ni siquiera puede permitirse alquilar una vivienda de menos de 50 metros cuadrados.
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La investigación identifica entre las zonas urbanas más tensionadas los entornos próximos a París, Berlín y Madrid. El patrón se repite en pueblos y ciudades densamente poblados, donde el aumento de los precios de la vivienda ha ido por delante de los ingresos durante más de una década, según expone el estudio.
Vivienda fuera de alcance
Los autores han analizado datos inmobiliarios y financieros de más de 30 países europeos para localizar los puntos donde parte del parque residencial ha quedado fuera del alcance de la mayoría de los hogares con ingresos medios. El objetivo era medir cuántos metros cuadrados pueden considerarse asequibles en cada región a partir de la renta media disponible.
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La base empírica del trabajo se ha construido con 22 millones de anuncios de propiedades recopilados por el proyecto ESPON HOUSE4ALL en 30 países. A partir de esa muestra, los investigadores calcularon la superficie habitable asequible y elaboraron mapas municipales sobre la distribución geográfica de la accesibilidad a la compra y al alquiler.
Esos mapas incluyen viviendas en propiedad y en arrendamiento, y cruzan el tamaño de los inmuebles con su precio de venta. El resultado, según ha explicado la autora principal, Franziska Sielker, profesora de Investigación Urbana y Regional en el Instituto de Planificación Espacial de la universidad vienesa, muestra “focos de inaccesibilidad muy marcados”.
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El estudio sostiene que los problemas de asequibilidad aparecen en casi todos los países analizados, aunque con intensidades desiguales. Portugal, Polonia y los Países Bajos figuran entre los países que el trabajo considera especialmente inaccesibles para compradores primerizos e inquilinos con ingresos medios.
La publicación subraya que la presión no se limita a las grandes capitales. También alcanza a regiones costeras, áreas alpinas con elevada actividad turística y zonas rurales donde la oferta de alquiler es escasa, un contexto que afecta de forma desproporcionada a quienes entran por primera vez en el mercado y a quienes cambian de residencia con frecuencia por motivos personales o laborales.
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Presión urbana y turística
Los centros urbanos son, de acuerdo con el estudio, los que más sufren la relación entre precios elevados e ingresos disponibles, incluso cuando sus salarios medios superan a los de las zonas rurales. Los investigadores describen además “efectos indirectos claramente visibles” sobre las regiones vecinas, arrastradas por la presión de las áreas metropolitanas.
Esa dinámica lleva a los autores a situar a las regiones metropolitanas como el territorio que necesita con más urgencia políticas de vivienda. La mayor densidad de población en las zonas menos asequibles refuerza, según el trabajo, la idea de una crisis emergente que ya está en marcha.
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El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "subidas significativas" en los precios de compra y explica cómo la escasez y los altos costos del alquiler y las hipotecas consumen los aumentos salariales de las familias.
El análisis también señala un encarecimiento específico en destinos turísticos, donde los propietarios de segundas residencias y los arrendamientos de corta duración elevan los precios y desplazan a los residentes locales. Para esas áreas, los investigadores plantean como opción intervenir en los mercados de alquiler turístico y de segunda residencia.
La investigación reconoce varias limitaciones. Se basa en precios de venta aproximados y no en operaciones reales cerradas, utiliza datos generales a escala municipal que no recogen las diferencias entre barrios y solo examina los precios de la vivienda. Tampoco recoge los requisitos de pago inicial, que también impiden que las personas compren una casa.
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