La venta de viviendas de lujo se frena y las de menos de 400.000 € ‘vuelan’ del mercado: “O bajan los precios o no venderán”

El mercado inmobiliario español empieza a mostrar una grieta que hasta hace poco quedaba oculta bajo la fuerza de la demanda y la escasez de oferta. No todo se vende ya a cualquier precio. Mientras la vivienda media continúa sometida a una fuerte presión compradora, el segmento de alto standing comienza a encontrar un límite en las principales ciudades. El economista y profesor de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos considera que “el mercado no está mal, sigue estando francamente bien, pero se ha segmentado”.

La transformación resulta especialmente visible en las zonas prime de Madrid, Barcelona, Valencia, Palma y Málaga. En estos mercados, los precios han alcanzado niveles que una parte de los compradores ya no está dispuesta a asumir. Bernardos señala que el problema no reside tanto en la desaparición de la demanda como en el creciente desencuentro entre las expectativas de los vendedores y la capacidad de pago de quienes buscan vivienda. En la almendra central de Madrid, algunas agencias especializadas estarían registrando descensos de ventas de hasta el 50%, mientras que las que mejor resisten acumulan caídas superiores al 25%.

“En las mejores ubicaciones, el propietario se ha pasado de precios bestialmente”, reconoce Gonzalo Bernardos. Sitúa el origen de este cambio en el agotamiento de una demanda que durante más de una década sostuvo las cotizaciones de las zonas más exclusivas.

El comprador ya no pasa por el aro

La inversión patrimonial y la demanda de clase media alta comenzaron a ganar fuerza en Madrid y Barcelona a partir de 2012, pero, según Bernardos, empezaron a frenarse durante el primer semestre de 2025. El ajuste se aprecia sobre todo en la vivienda usada de precios elevados, donde algunos propietarios siguen tratando de vender con valoraciones que el mercado ya no valida.

La consecuencia es una negociación cada vez más difícil entre comprador y vendedor. “Hay una gran discrepancia entre lo que quiere cobrar el propietario y lo que está dispuesto a pagar el comprador”, explica Bernardos. A su juicio, “Al propietario solo le queda un remedio: o baja precios o no venderá”.

El experto pone como ejemplo viviendas que califica de “normalitas” y que, pese a sus características, se ofrecen en determinadas zonas de Madrid a 8.000, 10.000, 12.000 o incluso 14.000 euros por metro cuadrado.

La vivienda de hasta 400.000 euros resiste

En este contexto, la vivienda dirigida a las rentas medias continúa mostrando una demanda elevada y una oferta insuficiente. En Madrid y Barcelona, Bernardos considera que los pisos por debajo de los 400.000 euros, especialmente aquellos de unos 80 metros cuadrados, siguen encontrando comprador con relativa facilidad. En Valencia, sitúa el umbral en torno a los 350.000 euros.

“El mercado de clase media baja está en auge”, afirma Bernardos. Las razones son varias. La mejora del empleo, una mayor predisposición de los bancos a conceder financiación, la escasez estructural de vivienda y las dificultades para acceder al alquiler mantienen elevada la presión sobre este segmento.

En otras palabras, quienes buscan una vivienda asequible siguen compitiendo por un número reducido de inmuebles, mientras que quienes aspiran a propiedades de precio elevado disponen de mayor margen para comparar y negociar.

“Leve” bajada de precios

Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, asegura que están detectando “una leve, leve, leve bajada de los precios de las viviendas”. A su juicio, el movimiento todavía es demasiado pequeño para hablar de un cambio de tendencia consolidado, aunque podría anticipar una evolución diferente durante los próximos meses: “No es mucha diferencia, pero se empieza a oler lo que teóricamente puede pasar a final de año”.

Garriga insiste en que la moderación debe interpretarse con cautela, ya que en trimestres anteriores también se habían visto pequeños ajustes que después volvieron a repuntar. “Es una bajada muy leve. El mercado sigue marcado por una tensión clara entre oferta y demanda, especialmente porque vivienda nueva prácticamente no hay”, apunta

En la misma línea, Bernardos incide en que el actual escenario “no quiere decir que el precio de la vivienda vaya a bajar en conjunto. Lo que significa es que hay ubicaciones y segmentos donde los propietarios tendrán que ajustar expectativas”.

El escenario que dibujan los expertos es, por tanto, menos el de un desplome inmobiliario que el de una creciente selección por parte de los compradores. La vivienda que encaja con las posibilidades económicas de las familias continúa teniendo demanda, mientras que los inmuebles cuyo precio se aleja demasiado de su valor percibido pueden permanecer más tiempo en el mercado.

“El comprador sigue buscando vivienda, pero cada vez analiza más la operación”, apunta Garriga. El límite aparece cuando el precio deja de ser compatible con la financiación disponible y con los ingresos del comprador. “Cuando los precios se alejan demasiado de la realidad financiera de las familias, la operación se frena”, concluye. El mensaje para los propietarios de las zonas más caras empieza a ser claro: en un mercado todavía fuerte, vender ya no consiste únicamente en poner un precio alto y esperar.