La compra de vivienda a tocateja, en peligro de extinción: la subida de precios obliga al 75% de compradores a pedir hipoteca

La compra de una vivienda en España depende cada vez más de la financiación bancaria. El aumento sostenido de los precios inmobiliarios está modificando el perfil del comprador y relegando las operaciones al contado a un segmento cada vez más reducido del mercado. Lo que hace apenas unos años era una posibilidad para muchas familias con capacidad de ahorro se ha convertido hoy en una opción reservada, principalmente, a grandes patrimonios, inversores o quienes cuentan con un importante respaldo económico.

Los datos reflejan el cambio que se ha producido en apenas tres años. A comienzos de 2023 se formalizaban cerca de 20.000 compraventas mensuales de viviendas sin necesidad de hipoteca. Sin embargo, en abril de este año esa cifra cayó hasta las 13.000 operaciones, según las estadísticas más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE). Paralelamente, el peso de la financiación hipotecaria continúa creciendo y ya está presente en aproximadamente tres de cada cuatro compras de vivienda.

Para Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, el fenómeno va más allá del simple incremento del número de préstamos concedidos. A su juicio, el verdadero cambio reside en quién necesita acudir al banco. “La vivienda ya no deja fuera solo a quien tiene dificultades económicas. También está empujando a financiarse a perfiles que hace pocos años podían comprar con recursos propios o con una intervención mínima del banco. Ese es el verdadero giro del mercado”, explica.

El ahorro pierde capacidad frente al aumento de los precios

Durante los últimos años, las operaciones sin hipoteca encontraban respaldo en diferentes fuentes de liquidez. Inversores, compradores que vendían una vivienda para adquirir otra, herencias o préstamos familiares permitían cerrar muchas operaciones sin recurrir a financiación externa. Ese escenario, sin embargo, ha comenzado a cambiar al ritmo del encarecimiento del mercado residencial.

Gulias sostiene que el problema no radica tanto en la desaparición del ahorro como en la pérdida de poder adquisitivo del mismo. El dinero acumulado por las familias alcanza para cubrir una parte cada vez menor del precio de compra, obligando a solicitar préstamos incluso cuando existe una base económica sólida.

“Estamos viendo compradores con ahorro, con una vivienda vendida detrás o con apoyo familiar que hace unos años habrían llegado a meta sin hipoteca y hoy necesitan financiar una parte relevante de la compra. No es que el ahorro haya desaparecido; es que el precio le ha restado mucha capacidad”, señala Gulias.

Hipotecas más elevadas para acceder a la misma vivienda

Esta transformación también se refleja en el importe medio de las hipotecas, que mantiene una tendencia ascendente. El incremento del capital financiado responde, según la compañía especializada en intermediación hipotecaria, a la necesidad de compensar el fuerte aumento del precio de entrada de las viviendas.

Los expertos insisten en que este fenómeno no debe interpretarse necesariamente como un deterioro de la solvencia de los compradores. En muchos casos, las familias mantienen unos ingresos suficientes para afrontar las cuotas mensuales, pero necesitan solicitar un préstamo de mayor cuantía porque el precio de la vivienda ha aumentado mucho más rápido que su capacidad de ahorro.

“El mercado no está pidiendo hipotecas más altas por una mayor intención de endeudarse, sino porque comprar cuesta mucho más. La diferencia hoy está en cómo se estructura la operación para que sea viable”, indica Ricardo Gulias.

La brecha entre salarios y vivienda condiciona el acceso

El creciente protagonismo de las hipotecas coincide con un desequilibrio cada vez mayor entre la evolución de los precios inmobiliarios y el crecimiento de los ingresos familiares. En las grandes ciudades, donde la presión de la demanda continúa siendo elevada y la oferta disponible resulta insuficiente, reunir el dinero necesario para afrontar la entrada de una vivienda se ha convertido en uno de los principales obstáculos para acceder a la propiedad.

A ello se suma un efecto especialmente perjudicial para quienes intentan ahorrar durante varios años antes de comprar. Mientras las familias acumulan recursos para completar la entrada exigida por las entidades financieras, el mercado continúa revalorizándose, de modo que el objetivo económico se aleja constantemente.

“En muchos casos el problema es el tiempo necesario para reunir una entrada suficiente sin quedarse fuera mientras el mercado sigue subiendo. Ese desfase es cada vez más difícil de gestionar para las familias”, advierte el responsable de RN Tu Solución Hipotecaria.

Las perspectivas para los próximos meses apuntan a que esta tendencia continuará mientras no se produzca un mayor equilibrio entre la evolución de los precios, la oferta de vivienda disponible y la capacidad adquisitiva de los hogares. La financiación hipotecaria seguirá desempeñando un papel central en el mercado residencial y condicionará buena parte de las operaciones de compraventa.

Para Gulias, el debate ya no gira únicamente en torno al interés por adquirir una vivienda, sino sobre la posibilidad real de hacerlo. “El futuro de la vivienda se va a decidir más en la capacidad de acceso que en el interés por comprar. Si esa accesibilidad no mejora, cada vez habrá más demanda que no podrá convertirse en compra real”, advierte.