La Audiencia Provincial de Barcelona ha dictado en una sentencia que la empresa Narvils Internacional S.L. pague menos alquiler por un local gastronómico, tras reconocer que la pandemia de Covid-19 alteró gravemente las condiciones del contrato. El fallo afecta a un inmueble en Barcelona y establece una rebaja progresiva de los pagos.
La empresa había firmado el contrato de alquiler en 2015, en el que se indicaba que tendría vigencia durante 25 años para un local y sótano, destinados al rubro gastronómico en el centro de Barcelona. El escrito preveía una renta mensual superior a 16.200 euros en marzo de 2020, antes del inicio de las restricciones por el Covid-19.
Narvils subalquiló el local a Assunta A Barcelona y, con la llegada de la pandemia, dejó de recibir los pagos. La actividad se detuvo completamente por las normas sanitarias, lo que derivó en un juicio de desalojo que todavía está pendiente de finalizar.
La cláusula “rebus sic stantibus”
Según Narvils, todas las negociaciones para ajustar el alquiler con la propiedad fracasaron, salvo una breve moratoria del 50% entre mayo y agosto de 2020. Por esta razón, la empresa pidió que la Justicia forzara una reducción temporaria del alquiler en virtud de la figura jurídica conocida como cláusula “rebus sic stantibus”, es decir, cuando las circunstancias cambian drásticamente y hacen inviable cumplir el contrato con los términos originales.
Los dueños del local, por su parte, se negaron, rechazando tanto la aplicación de la cláusula como las normas que la empresa invocaba. Su defensa sostuvo que no correspondía aplicar los Decretos y leyes aprobadas por la pandemia, ni tampoco la figura de la imprevisibilidad, ya que consideraban que los riesgos debían estar previstos en cualquier negocio inmobiliario.
En primera instancia, el juzgado les dio la razón: la demanda de Narvils fue rechazada en su totalidad, imponiéndole además el pago de los gastos judiciales.
Un evento extraordinario e imprevisible
Así el caso acabó en manos de la Audiencia Provincial de Barcelona, que tuvo que determinar si esta cláusula se podía aplicar en este caso concreto. Lo primero que quedó claro a los jueces es que la pandemia de Covid-19 fue un evento extraordinario que ningún actor del mercado podría haber anticipado.
Sobre este hecho, el tribunal destaca que el impacto no solo fue total entre el 15 de marzo y el 11 de mayo de 2020 —con cese de todas las actividades—, sino que las restricciones continuaron hasta octubre de 2021, afectando la capacidad operativa y de ingresos.
Sin embargo, la sentencia ha tenido que apoyarse en fallos previos y en la jurisprudencia nacional, ya que, según destacan los jueces, nunca antes se había enfrentado una situación tan grave y extendida, ni se había ordenado una medida semejante en un contrato de alquiler comercial por causa sanitaria.
En el caso del Covid-19, la sala ha concluido que la pandemia fue un factor imprevisible que afectó especialmente al sector gastronómico, con una prohibición legal de actividad durante varios meses y limitaciones prolongadas de aforo y horarios.
Las tres escalas de pagos
De esta manera, la sentencia ha impuesto un sistema preciso para definir cuánto debe pagar Narvils por el alquiler durante el período afectado, determinando tres escalas, siguiendo el impacto real de las restricciones:
- 50 % de la renta mensual para septiembre, octubre y hasta el 22 de noviembre de 2020 (por cierre total).
- 65 % de la renta entre el 23 de noviembre de 2020 y el 23 de mayo de 2021 (por aforos del 30 %).
- 75 % de la renta desde el 24 de mayo hasta agosto de 2021 (por apertura con aforo al 50 %).
Estos porcentajes se calculan siempre sobre la renta ordinaria original, que rondaba los 16.288,67 euros al momento de la demanda. El fallo ha tenido en cuenta que la empresa continuó en posesión y siguió subalquilando, aunque bajo condiciones económicas mucho más desfavorables. El hecho de que el subarrendatario también haya obtenido una reducción judicial del 50% en sus pagos ha sido uno de los parámetros centrales.
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