La edad media para adquirir la primera vivienda en España ya se sitúa en los 41 años, siete más que la media europea, reflejando el impacto de la brecha generacional en el acceso a la propiedad. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el país cerró 2025 con 501.073 hipotecas constituidas sobre vivienda, un 17,8% más que el año anterior, en un contexto de tipos de interés y condiciones competitivas que no logran revertir las barreras para los más jóvenes.
El importe medio de las hipotecas alcanzó los 172.535 euros y el tipo de interés medio se situó en el 2,87%, cifras que sitúan a España entre los mercados más atractivos de Europa.
A juicio de Yogi Thadhani, portavoz de Finteca y Country Manager de Clar en España, la edad de acceso a la vivienda es el síntoma más visible de un mercado donde cada generación enfrenta reglas y obstáculos distintos. “No es un dato aislado, sino la consecuencia de un modelo en el que los plazos, las barreras de entrada y las condiciones han cambiado radicalmente respecto a décadas anteriores”.
Pese a la recuperación del mercado hipotecario, el salto generacional en la edad de compra revela una tendencia estructural que afecta a la movilidad social y la formación de patrimonio entre los jóvenes.
Generación Z y millennials: el reto de la entrada y el salario
El acceso de la Generación Z a la vivienda en propiedad continúa lejos del alcance de la mayoría. Solo el 7% de quienes nacieron entre mediados de los noventa y 2010 está pagando una hipoteca, muy por debajo del 37% de los millennials y el 42% de la generación X, según datos de pisos.com. El 35% vive de alquiler y un 26% comparte piso, cifras que muestran su dificultad para independizarse.
Uno de los factores más importantes que impide a los jóvenes de la Gen Z vivir solos es el salario. Según datos del Banco de España, su sueldo medio anual ronda los 19.356 euros, insuficiente ante una subida anual de precios de vivienda del 12,9% durante 2025.
De acuerdo con EAE Business School, los jóvenes tardan un 36,7% más que sus padres en ahorrar el 20% de entrada exigido por la banca: 3,6 años frente a 2,6 en 1993. “Para la Gen Z, el acceso a la vivienda no es una cuestión de voluntad, sino de aritmética”, afirmó Thadhani.
En el caso de los millennials, el 37% de este grupo está pagando hipoteca y, entre quienes tienen de 25 a 34 años, la compraventa ya supera al alquiler. Sin embargo, la brecha patrimonial se ha profundizado.
Según la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), la tasa de propiedad entre menores de 35 años cayó del 65% en 2008 a menos del 40% en 2022. Además, la riqueza mediana de los jóvenes bajó de 101.040 a 23.500 euros en dos décadas, mientras los mayores de 65 años superan los 321.987 euros en activos reales.
Mayores de 50 años: menos tiempo, más cuota
El mercado hipotecario también ha cambiado para quienes superan los 50 años. “Hipotecarse a partir de los 50 es más habitual de lo que parece”, señala Thadhani, aunque el principal obstáculo para ellos es el plazo.
Las entidades financieras exigen liquidar la hipoteca antes de los 75 años, lo que acorta los plazos y eleva las cuotas. Para quienes tienen 50 años, el plazo máximo es de 25 a 30 años; a los 55, baja a 20-25 años; cerca de los 60, raramente supera los 15-20 años.
“El acceso tardío convierte la hipoteca en una decisión de planificación vital”, subraya Thadhani. Uno de cada diez miembros del baby boom paga más de 1.000 euros al mes por su vivienda. En estos casos, los expertos recomiendan una entrada del 30-40% del valor de la vivienda para este perfil, en contraste con el 20% habitual, lo que implica un esfuerzo de ahorro superior.
En este escenario, la Comunidad de Madrid amplió en 2026 el programa 'Mi Primera Vivienda’ para cubrir a personas de entre 40 y 50 años, medida que ilustra cómo el acceso tardío a la propiedad se ha convertido en un fenómeno estructural en España.
Mercado récord, precios al alza y escasa oferta
Las 501.073 hipotecas firmadas en 2025 confirman, según el INE, que la financiación ha dejado de ser el principal cuello de botella en el acceso a la vivienda. El tipo medio del 2,87% y un euríbor estabilizado entre el 2 y el 2,3% ofrecen un escenario favorable, pero el precio de la vivienda subió de nuevo al inicio de 2026 y la oferta de casas sigue sin cubrir la demanda.
En este contexto, uno de cada tres jóvenes compra vivienda con avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO). La comparación de condiciones entre entidades se ha convertido en un factor determinante para la economía familiar. “Medio punto en el tipo puede suponer miles de euros en una operación que condicionará la economía durante décadas”, advirtió Thadhani.
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