La compra de vivienda para especular se desploma casi a la mitad por miedo a que caiga la rentabilidad del alquiler

La vivienda pierde interés para quienes la utilizaban como activo con el que maximizar su rentabilidad. En lo que va de año, la compra de casas con fines de inversión representa el 33,7% del total, prácticamente la mitad del 56,2% registrado el año pasado. Este descenso “marca un giro en la composición de la demanda”, según recoge la VII edición del Barómetro de Hipotecas elaborado por la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Según sus autores, el “protagonismo excesivo de la inversión en la compra de vivienda hipotecada que observamos el año pasado se ha reducido drásticamente en 2026”. A la vez que ha bajado la adquisición de casas para especular, se ha incrementado la dirigida a la vivienda habitual.

Así, según datos del observatorio, el peso de la vivienda habitual, ha pasado del 14,4% en 2025, al 20,8% este año. Mientras que las transacciones dirigidas al cambio de vivienda habitual han subido con fuerza desde el 10,3% de 2025, hasta el 27,5% de 2026.

El resultado de este movimiento es “un mercado más equilibrado que hace doce meses: si en 2025 la inversión superaba ampliamente la mitad de las decisiones de compra, este año el peso se reparte de forma más homogénea”, señalan fuentes de Asufin.

Estos analistas achacan la caída de la compra de vivienda como inversión al “miedo de los inversores a que el interés que ofrece el mobiliario residencial caiga”. Inciden en que el temor a un menor rendimiento en la reventa de vivienda o el alquiler “está desplazando el capital a otros activos, enfriando la compra con fines especulativos”.

Rentabilidad al alza

Por el momento, la rentabilidad que da poner una casa en alquiler sigue subiendo. En febrero fue del 7,12% de media en España, lo que supone un aumento de más de un punto respecto al mismo periodo de 2025, que fue del 5,99%, y de tres centésimas con relación al mes de enero de 2026, que alcanzó el 7,09%, según explican expertos de pisos.com.

Teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una casa tipo de 90 metros cuadrados en España fue de 219.150 euros, unos 2.435 euros el metro cuadrado, y que el alquiler medio mensual fue de 1.300 euros, el propietario obtuvo un total de 15.606 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 7,12%.

Alquileres más caros por la escasa oferta

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, atribuye estos rendimientos a la subida del alquiler: “El encarecimiento del alquiler se debe a la subida de precios de la vivienda y a la reducción de la oferta, lo que dificulta el acceso a la vivienda”.

Reconoce que cada vez hay menos pisos disponibles porque “muchos propietarios evitan el alquiler por la inseguridad jurídica y la normativa cambiante. Esta situación genera una alta competencia entre inquilinos, lo que impulsa aún más los precios”.

También María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, considera que aunque la rentabilidad de la vivienda pasó del 6,8% en 2020 al 5,9% en 2025, sigue siendo “atractiva”, aunque “el margen se haya reducido por el fuerte encarecimiento del precio de compra de los últimos años”.

Incide en que al menor rendimiento se suma un marco regulatorio del alquiler “cada vez más intervencionista, que introduce incertidumbre y desincentiva la inversión para destinarla al arrendamiento”. Explica que “cuando la rentabilidad desciende y el riesgo regulatorio aumenta, parte del inversor se retira". Lo que "puede tener un efecto perjudicial sobre la oferta de alquiler, porque si menos particulares compran para alquilar, el parque disponible seguirá tensionado”, advierte la experta.

En este escenario, el alquiler sigue al alza sin freno. Datos de Idealista recogen que en febrero las rentas subieron un 7,8% respecto al mismo mes de 2025, situando el precio del metro cuadrado en 15 euros. Este dato supone un incremento del 3,3% en los tres últimos meses y un ascenso del 0,6% con respecto a enero.

Las capitales más rentables

La ubicación de la vivienda en la que se invierte es vital para obtener unos retornos atractivos. Por capitales, la rentabilidad osciló en febrero entre el 8,15% registrado en Tarragona y el 3,84% de Donostia-San Sebastián. Además de Tarragona, otras ciudades cuyos rendimientos superaron la media del país fueron: Sevilla (8,08%), Jaén (7,39%), Huesca (7,30%), Ávila (7,13%), Castellón de la Plana (7,12%) y Murcia (7,01%).

En la parte baja del ranking de las ciudades menos rentables se colocaron San Sebastián (3,84%), Palma (4,42%) y Girona (4,49%). Respecto a los grandes mercados, los inversores que compraron en Madrid obtuvieron unos retornos del 5,56% y en Barcelona, del 6,99%.

“El mercado del alquiler muestra diferencias muy marcadas entre ciudades, con zonas más rentables y otras donde acceder a una vivienda es cada vez más difícil. La escasez de pisos disponibles y la inseguridad regulatoria generan incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos”, explica Font.