La firma de nuevas hipotecas sobre viviendas alcanzó en noviembre de 2025 su nivel más alto en los últimos 15 años para este mes, con un total de 43.319 operaciones inscritas en los registros de la propiedad, un 12,4% más que un año antes, según la Estadística de Hipotecas publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato confirma una fuerte reactivación del mercado hipotecario en volumen de operaciones, acompañada de un aumento significativo del importe medio de los préstamos y de un repunte del coste financiero.
El importe medio de las hipotecas para la compra de vivienda se situó en 170.771 euros, tras crecer un 11,7% respecto a noviembre de 2024. El capital total prestado para vivienda alcanzó los 7.397,6 millones de euros, un 25,6% más en tasa anual. Esto refleja un mayor número de operaciones y un evidente aumento del importe medio de los préstamos concedidos.
Tipos de interés y estructura del crédito
El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,97%, lo que supone un repunte frente al 2,81% registrado en octubre y rompe la tendencia de moderación observada en los meses anteriores. El plazo medio de los préstamos fue de 25 años. Del total de hipotecas firmadas, el 61,5% se constituyó a tipo fijo, frente al 38,5% a tipo variable.
En el detalle por modalidad, el tipo de interés medio al inicio fue del 3,01% en las hipotecas a tipo variable y del 2,94% en las de tipo fijo. La evolución mensual muestra un descenso progresivo del coste del crédito desde finales de 2024, con un mínimo del 2,81% en octubre de 2025, antes del repunte registrado en noviembre.
Menos cambios de hipoteca y menor movilidad bancaria
Los datos del INE también reflejan un fuerte descenso de las hipotecas con cambios registrales, es decir, aquellas en las que se modifican las condiciones del préstamo. En noviembre se registraron 11.346 operaciones de este tipo, un 32,8% menos que un año antes.
Las novaciones (modificaciones con la misma entidad financiera) cayeron un 9,2% interanual, las subrogaciones al deudor (cambio de titular) se desplomaron un 70% y las subrogaciones al acreedor (cambio de entidad bancaria) descendieron un 3,4%. El 71,1% de las modificaciones registradas estuvieron vinculadas a cambios en los tipos de interés, lo que apunta a una menor movilidad hipotecaria y a un mercado más rígido en la renegociación de condiciones financieras.
Desigualdad territorial en la evolución del mercado hipotecario
La evolución del mercado hipotecario no fue homogénea en el conjunto del territorio. Las mayores subidas interanuales en el número de hipotecas sobre viviendas se registraron en Cantabria, con un incremento del 54,3%, seguida de la Comunitat Valenciana (+25,7%), Andalucía (+25,2%) y el País Vasco (+21,6%).
En contraste, varias comunidades presentaron descensos en la actividad. Illes Balears registró una caída del 9,2%, Aragón del 7,3%, la Comunidad de Madrid del 3,3% y Navarra del 3,2%. Estos datos muestran un comportamiento territorial desigual, con crecimientos intensos en algunas regiones y retrocesos en mercados tradicionalmente al alza como Madrid y Baleares.
En el conjunto del mercado inmobiliario, el número total de hipotecas constituidas sobre fincas -incluyendo viviendas, fincas rústicas y urbanas- ascendió a 55.762, con un crecimiento interanual del 11,3%, mientras que el capital total prestado alcanzó los 10.695,8 millones de euros, un 24,4% más que en noviembre del año anterior.
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