El Supremo abre la puerta a reclamaciones masivas contra bancos y fondos por las cláusulas abusivas en las hipotecas titulizadas

El Tribunal Supremo ha determinado que tanto los bancos como los fondos de titulización son responsables de las cláusulas abusivas incluidas en préstamos e hipotecas titulizados -vendidos a terceros-, de acuerdo con la sentencia publicada tras un recurso presentado por consumidores frente a BBVA y el FTA 2015 Fondo de Titulización. El fallo, conocido tras su difusión por el despacho Navas & Cusí, recogida por Europa Press, introduce un precedente que podría reactivar miles de litigios en toda España.

La decisión de la Sala de lo Civil, fechada el 22 de diciembre de 2025, estima los recursos de casación e infracción procesal interpuestos por varios clientes que firmaron créditos hipotecarios con BBVA en 2006 y 2011. La entidad bancaria, tras la cesión de los créditos mediante titulización, llevó a los tribunales a los prestatarios por incumplimiento de contrato.

Los afectados, a su vez, demandaron tanto al banco como al fondo adquirente, solicitando la nulidad de varias cláusulas que consideraban abusivas, entre ellas la atribución de gastos hipotecarios a los consumidores.

La resolución modifica la doctrina anterior sobre la responsabilidad procesal de los fondos de titulización y los bancos cedentes. El Supremo señala que “puede afectarle, incluso en vía ejecutiva, el resultado del procedimiento”, por lo que ambos deben asumir las consecuencias jurídicas de la nulidad de cláusulas abusivas en los contratos cedidos.

Nuevas garantías para los consumidores

En primera instancia, el juzgado estimó parcialmente la demanda de los consumidores y la reconvención formulada contra BBVA y el fondo FTA 2015, aunque rechazó que este último pudiera ser considerado responsable directo. Posteriormente, la Audiencia Provincial de Barcelona revocó parte de la sentencia, al considerar prescrita la acción de restitución de gastos de la escritura de 2011 y negar la legitimación pasiva del fondo de titulización.

Los consumidores acudieron entonces al Supremo, que les dio la razón y corrigió el criterio de instancias anteriores. En su fallo, el Alto Tribunal recuerda que ya en su sentencia 88/2024, de 24 de enero, estableció que tanto el banco cedente como el fondo cesionario pueden ser condenados cuando la nulidad de un contrato afecta a un prestatario.

El texto recoge que “una de las razones fue que, en caso de ser favorables las consecuencias de la nulidad para el deudor-prestatario, la condena de ambos -cedente y cesionario- incrementa las garantías del prestatario”.

La sentencia también recuerda que la responsabilidad de los fondos de titulización se extiende a toda reclamación por cláusulas abusivas, no solo a los gastos hipotecarios. Según el despacho Navas & Cusí, este criterio “cabe aplicarse a otras cuestiones controversiales como la cláusula suelo, vencimiento anticipado, comisiones abusivas, usura, etc”.

El impacto económico para las gestoras de fondos podría superar los 3.000 millones de euros, ante el posible ‘tsunami’ de reclamaciones por parte de consumidores afectados por condiciones contractuales consideradas abusivas.

Criterios de prescripción

Otro de los puntos clave abordados por el Supremo es el inicio del plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios. Frente al criterio de la Audiencia de Barcelona, que consideraba prescrita la acción respecto a la escritura de 2011, el Alto Tribunal establece que el plazo debe comenzar “desde la fecha de la sentencia que los declara nulos, salvo que el banco pueda demostrar que el consumidor conocía la abusividad y, por tanto, la nulidad, de manera previa”.

Este criterio, que ya venía aplicando la propia Sala de lo Civil, refuerza la posición de los consumidores en litigio con entidades financieras por gastos hipotecarios y otras condiciones contractuales. El Supremo cita la Directiva 93/13, de 6 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, y subraya que su aplicación debe garantizar la “indemnidad del consumidor frente a tales estipulaciones”.

El despacho Navas & Cusí interpreta que la sentencia del Supremo crea un marco jurídico que “incrementa las garantías del prestatario” y extiende la legitimación pasiva a los fondos de titulización, aunque no hayan participado directamente en la redacción de las condiciones contractuales. “Estas consideraciones son perfectamente trasladables al ámbito de las cláusulas abusivas”, recoge la sentencia.

Un precedente para demandas por cláusulas suelo

La repercusión del fallo va más allá de los gastos hipotecarios. Como recoge la sentencia, el principio de responsabilidad compartida se aplica a cualquier controversia sobre cláusulas abusivas, incluidas la cláusula suelo, el vencimiento anticipado, la usura y las comisiones. La Sala de lo Civil del Supremo sostiene que el fondo de titulización debe responder desde el momento en que se adquiere el crédito, dado que “puede afectarle, incluso en vía ejecutiva, el resultado del procedimiento”.

La sentencia también obliga a bancos y fondos de titulización a revisar la legalidad de las condiciones incluidas en los contratos cedidos, ya que la nulidad de cualquier cláusula abusiva podrá ser exigida tanto al banco como al fondo que haya adquirido el crédito. La condena de ambos “incrementa las garantías del prestatario”, reitera la Sala, y asegura el derecho de los consumidores a obtener la restitución de los gastos declarados nulos.