La mayor equivocación que cometen los padres al hacer testamento es dejar en herencia su vivienda a todos los hijos

Dejar en herencia la vivienda familiar a varios hijos suele convertirse en una fuente de disputas y conflictos legales que retrasan el reparto de la casa y generan tensión entre los hermanos. Este escenario, conocido en el ámbito jurídico como proindiviso o condominio, se presenta diariamente en los despachos de abogados, donde los profesionales alertan sobre los problemas derivados de verse forzados a compartir la propiedad de un inmueble con hermanos, padrastros, madrastras o sobrinos.

Abel Marín, abogado especialista en Derecho de Testamentos y Herencias y socio fundador de Marín & Mateo Abogados, sostiene de forma taxativa que “dejar una vivienda a varios herederos es un gran error debido a que verse forzado a compartir propiedades con hermanos, madrastras, padrastros o entre sobrinos es muy problemático”. El principal conflicto surge cuando algunos de los copropietarios desean vender la vivienda mientras otros se niegan, situación que se vuelve irresoluble si no existe consenso.

Este tipo de comunidades hereditarias suelen enquistarse y terminar judicializándose. Según María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andalucía, “el funcionamiento de los proindivisos es complejo y una fuente de problemas entre los herederos, por lo que el Código Civil facilita la salida a la situación de comunidad, de manera que las comunidades, en general, están abocadas a finalizar”. Barea recuerda que el Derecho establece la posibilidad de liquidar el condominio y que, por regla general, “todas las comunidades que se perpetúan en el tiempo acaban generando problemas”.

Vender a un tercero

Una de las vías más frecuentes para resolver el conflicto consiste en vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero entre los herederos, o bien que uno de ellos adquiera la parte de los demás. “Todo lo que no pase por estos acuerdos acaba judicializándose y siendo fuente de conflictos”, explica Barea. Por ello, los notarios aconsejan limitar la situación de copropiedad a periodos cortos, con la recomendación expresa de no perpetuar este tipo de comunidades.

Cuando no se logra acuerdo entre los herederos, se puede instar la extinción del condominio por vía legal. Este procedimiento consiste en que los copropietarios deciden poner fin a la coexistencia de derechos sobre la vivienda heredada. Para ello, es imprescindible que todos estén de acuerdo en los términos de la división.

Si se produce consenso, el reparto de bienes puede realizarse concediendo la vivienda a uno de los herederos, vendiendo la parte de cada uno a un tercero o adjudicando bienes específicos para que desaparezca el régimen de copropiedad.

¿Qué pasa con los impuestos?

El aspecto fiscal añade un factor más de complejidad, ya que la extinción del condominio conlleva asumir varias obligaciones tributarias. Entre ellas pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando se adjudica la vivienda a uno de los herederos, cuya cuantía varía según la comunidad autónoma.

Si se vende el bien a un tercero, cada heredero tendrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, también dependiente de cada autonomía y vinculado al valor de venta. Además, en caso de obtenerse una ganancia con la adjudicación o venta, habrá que tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que grava la alteración patrimonial producida.

Compensación económica

En ocasiones, la extinción del condominio implica que uno o varios herederos reciban dinero como compensación. Manuel Argüelles, abogado especializado en herencias del despacho Sello Legal, explica que “la extinción de condominio con compensación económica se realiza para asegurar una distribución equitativa de los bienes heredados y equilibrar las partes involucradas”. Para que el proceso transcurra con garantías de equidad, apunta la necesidad de valorar los bienes correctamente, definir criterios objetivos para la compensación y contar con asesoramiento legal.

En cuanto a la vía judicial, representa el último recurso y suele ser la menos recomendable. Si los herederos no alcanzan un acuerdo, pueden interponer una demanda de división de cosa común, que implica que un juez determine el valor del bien, las participaciones de cada heredero y el interés de las partes para decidir cómo se liquida el condominio. Este tipo de procesos suelen alargarse por años y requieren afrontar costes de abogados y gastos judiciales considerables.

Argüelles incide en que “explorar todas las opciones para alcanzar un acuerdo antes de recurrir al procedimiento judicial” es clave para evitar enfrentamientos prolongados y costosos. Los profesionales especializados en la materia subrayan la importancia de la planificación y el asesoramiento legal en el reparto de herencias para reducir el riesgo de conflicto y asegurar la protección de los intereses familiares.