Una reciente sentencia del Tribunal Supremo podría suponer un antes y un después en la forma en que Hacienda puede valorar inmuebles para fines tributarios. El alto tribunal ha dejado claro que los peritos de la Agencia Tributaria no pueden tasar pisos limitándose a observar su fachada, sin haber accedido físicamente a su interior, una práctica que la Administración venía considerando suficiente en numerosos procedimientos de comprobación de valores.
La confrontación se ha centrado en determinar si basta con una inspección exterior y el análisis de documentación oficial para fijar el valor de un inmueble o si, como exige el Supremo, resulta imprescindible que el perito realice una visita al interior. Hacienda y los tribunales inferiores han defendido su método amparándose en la agilidad y la disponibilidad de información catastral y fotográfica, pero el Supremo ha sentenciado que esto no es suficiente y que cualquier excepción debe estar debidamente motivada y justificada en el expediente.
Este criterio afecta directamente a consumidores y contribuyentes en toda España: desde ahora, la Administración estará obligada a inspeccionar de forma presencial el interior de las viviendas antes de fijar un valor a efectos fiscales, salvo que medie una razón muy justificada que se haga constar de forma expresa. La sentencia no solo ha estimado el recurso y ha anulado la sanción y la liquidación impugnadas, sino que, además, fija doctrina y obliga a revisar la manera en que Hacienda ha venido actuando en numerosos casos similares.
El caso en el que surge el conflicto
El dictamen se ha dado como resolución a un recurso interpuesto por un heredero que ha impugnado la valoración realizada por Hacienda de los inmuebles que recibieron él y otros tres sucesores después de la muerte de la madre del contribuyente. Tras el fallecimiento en 1995, los cuatro herederos aceptaron la herencia once años más tarde, en octubre de 2006, agrupando los bienes inmuebles en una comunidad de bienes con el objetivo de destinarlos al alquiler de locales industriales en Puerto del Rosario y otras propiedades. Poco después, en octubre de 2007, realizaron una aportación no dineraria de estos inmuebles a una sociedad mercantil para acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal en transmisiones empresariales.
Sin embargo, la Agencia Tributaria ha considerado que no concurrían los requisitos legales para aplicar ese régimen y ha regularizado la situación como si se tratase de una transmisión ordinaria, aplicando liquidaciones por el IRPF y abriendo expedientes sancionadores. La valoración de los inmuebles se ha basado exclusivamente en una visita exterior, apoyada en fotografías y en la documentación catastral, sin que los peritos hubieran accedido al interior de las viviendas o locales. Esta metodología ha sido avalada tanto por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid como por el Tribunal Económico-Administrativo Central, y más tarde por la Audiencia Nacional, que han dado por buena la comprobación exterior como método suficiente y han confirmado tanto la liquidación como la sanción tributaria.
Un cambio de paradigma para la valoración fiscal de viviendas
El caso ha terminado llegando al Tribunal Supremo en recurso de casación, siendo este órgano el que ha rectificado el criterio de la Administración y los tribunales inferiores. En su sentencia, la Sala ha establecido que la valoración pericial de los inmuebles, a efectos de comprobación tributaria, debe contemplar la individualización y la inspección directa tanto del exterior como del interior, salvo que exista una motivación concreta y razonada por la que no se haya podido acceder a la vivienda. La sentencia también ha recordado que la carga de la prueba recae sobre la Administración, exigiendo estándares mucho más altos de motivación cuando no se realiza la visita interior.
Con este pronunciamiento, el Supremo ha cerrado la puerta a cualquier interpretación flexible de la norma en este ámbito y, a efectos prácticos, obliga a Hacienda a adoptar nuevas prácticas que garanticen mayor defensa y seguridad jurídica para los contribuyentes afectados por comprobaciones de valores.
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