El ‘banco malo’ acumula suelo para construir más de 300.000 viviendas: “Lo que hace falta es invertir mucho dinero. Nadie ha querido poner capital”

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, también conocida como Sareb o incluso como el ‘banco malo’ -porque nació para gestionar y liquidar los activos tóxicos heredados de la crisis financiera de 2008-, dispone de un banco de suelo con capacidad para construir más de 311.000 viviendas adicionales, según un estudio del think tank Funcas, realizado por el profesor Ignacio Ezquiaga.

Funcas concluye que ha faltado inversión para desarrollar estos suelos, lo que ha provocado que muchos hayan perdido valor. “Lo que hace falta es invertir mucho dinero. Nadie ha querido poner capital”, señala Ezquiaga en declaraciones al diario Cinco Días.

El estudio detalla que estos activos inmobiliarios se reparten en tres categorías: viviendas listas para su venta o uso, inmuebles aún en fase de construcción o en proyectos paralizados, y suelos donde podrían levantarse más propiedades en el futuro. En total, el informe estima que Sareb acumula en su balance 401.028 viviendas en estas distintas etapas: de ellas, 70.796 viviendas están completas, 18.504 casas se encuentran sin finalizar, y hay 24.268 suelos en los que sería posible desarrollar hasta 311.000 viviendas nuevas.

“De alguna manera cabría interpretar que la Sareb no solo habría cumplido con su función de limpiar los balances de las entidades cedentes o enajenar ordenadamente los activos, sino que, más allá, ha aparcado en su balance una parte notable del legado de activos inmobiliarios de la crisis, sobre todo suelos y, de forma especial, suelos financiados”, finaliza el informe.

Este estudio coincide con el momento en que el Gobierno ha anunciado el traspaso de 40.000 viviendas y 2.400 suelos (con potencial para otras 55.000 casas) a SEPES. La cartera está valorada en 5.900 millones de euros.

Sareb, un giro en su misión inicial

Sareb nació en 2012 para hacerse cargo de los inmuebles y préstamos procedentes de las entidades bancarias rescatadas con dinero público cuando explotó la burbuja del ladrillo. Su función era temporal, orientada a vender progresivamente esos activos para recuperar parte de la inversión estatal.

Durante años, ese proceso se hizo mayoritariamente a través del mercado, vendiendo viviendas, oficinas u hoteles a inversores y particulares. De ese modo, fue el sector privado quien contribuyó a amortizar la deuda de Sareb.

Sin embargo, en 2025 el modelo ha cambiado. El Gobierno anunció un plan para traspasar parte de esos activos a la nueva empresa estatal de vivienda, SEPES, que gestionará el suelo público y promoverá vivienda protegida.

Este cambio marca un giro importante: el coste pasará ahora al sector público, que asumirá la factura de miles de viviendas y suelos cuyo valor puede superar los 4.000 millones de euros.

Criterios de selección y evaluación de activos

Para elegir los inmuebles y suelos que pasarán a la nueva empresa pública, el Ministerio de Vivienda ha aplicado varios criterios. Por ejemplo, que estén en municipios de más de 5.000 habitantes, que el valor sea adecuado para una vivienda tipo de 70 m² y que técnicamente puedan albergar bloques de al menos 30 pisos.

La evaluación ha durado meses e incluyó el análisis de ubicación, estado y viabilidad urbanística. Algunas de las viviendas están alquiladas, otras okupadas, en disputa judicial o aún no han sido tomadas en posesión.

La ministra Isabel Rodríguez explicó que se trabaja inicialmente en el traspaso de 13.000 viviendas. Todas ellas tendrán como destino el alquiler asequible, con precios por debajo del mercado y sin superar el 30% de los ingresos familiares.

Este enfoque busca ampliar el escaso parque público de vivienda en España, uno de los más reducidos de Europa, y dar una nueva función social a activos que hasta ahora se trataban como producto financiero.

El futuro de Sareb y su impacto en las cuentas públicas

Desde 2022, Sareb es una empresa pública, ya que el Estado, a través del FROB (fondo dependiente del Ministerio de Economía), controla el 51% de su capital. El 49% restante sigue en manos privadas, con entidades como Banco Santander (22%), CaixaBank (12,2%) y Banco Sabadell (6,6%) entre sus principales accionistas.

La idea original era que Sareb desapareciera en 2027, una vez cumplida su función de liquidar los activos tóxicos. Sin embargo, con este nuevo enfoque habitacional, su actividad podría prolongarse.

El coste del traspaso no es menor. Si cada vivienda se valora en torno a 100.000 euros, los 40.000 inmuebles y suelos transferidos alcanzarían los 4.000 millones. Y aunque no todos están en condiciones de ser habitados, el Ejecutivo insiste en su “utilidad social”.

El traspaso se produce en un contexto en el que la deuda de Sareb se sitúa en los 29.000 millones de euros. Con el giro del Gobierno, parte de esa carga se trasladará ahora a las cuentas públicas.