Luz al final del túnel: la subida del precio de los pisos se desacelera desde el 8,4% de 2024 hasta el 5,3% previsto para 2026

La vivienda es el primer problema para los españoles, muy por delante de la política y del paro, según recoge esta semana el Barómetro de Opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) correspondiente al mes de mayo. Y es que la subida en vertical del precio de compra y del alquiler impide el acceso a una vivienda a una parte cada vez más numerosa de la población, sobre todo a los colectivos con menores ingresos y a los jóvenes. En este lúgubre escenario, los analistas inmobiliarios aportan algo de luz: “Los precios seguirán al alza este año y el próximo, pero subirán menos”.

Por el momento, los últimos datos del mes de abril indican que el precio de la vivienda usada subió en España un 12% interanual, hasta situar el metro cuadrado en los 2.350 euros, mientras que el alquiler cerró el mismo mes con un ascenso del 10% respecto al año anterior, hasta pagarse a 14,3 euros el metro cuadrado, según datos de idealista.

Esta tendencia al alza de los precios continuará a lo largo de este año hasta cerrar diciembre con una subida del 7,3%, prevén los analistas del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, lo que supone un punto porcentual menos del 8,4% que subieron en 2024, situándose en el mayor incremento desde 2007. Esta desaceleración también se vislumbra en las estimaciones de los analistas para 2026. Calculan que los precios seguirán remontando hasta cerrar el año que viene en el 5,3%, lo que supone dos puntos porcentuales menos que los estimados para 2025.

La desaceleración de precios está motivada por un aumento de la construcción de viviendas en los próximos meses impulsada por el crecimiento de la economía, la presión de la demanda ante la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones en incrementar la oferta de vivienda pública. De este modo, se espera que los visados crezcan más del 14% en media anual, lo que ampliará la oferta. Sin embargo, esta seguirá siendo insuficiente para satisfacer una demanda que va a más. Los expertos calculan que el déficit de casas acumulado desde 2010 supera las 740.000.

“El sector enfrenta el reto mayúsculo de producir más vivienda a gran escala y, sobre todo, vivienda al alcance de los ciudadanos que quieren formar un hogar”, señala el consejero delegado de Planner Exhibitions, Eloy Bohúa. Pero la producción de nuevas casas se enfrenta a problemas que la frenan, entre ellos, “la incertidumbre regulatoria, la escasez de mano de obra y la dificultad para desarrollar el suelo, lo que podría estar condicionando la puesta en marcha de nuevos proyectos”, apuntan desde BBVA.

Hambre de ladrillo

En este escenario, el apetito de compra de los ciudadanos aumenta impulsado por un mayor crecimiento económico, la fortaleza del mercado laboral, la recuperación de las economías extranjeras, la revisión al alza de las proyecciones demográficas y el paulatino descenso de los tipos de interés que mantendrá las condiciones hipotecarias en niveles muy atractivos.

“Las compraventas residenciales continúan mostrando dinamismo ante unas cifras de empleo que siguen contribuyendo a la solvencia de los hogares y un coste hipotecario que se modera, incentivando el acceso a crédito”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. Incide en que, además, “la incertidumbre global generada por los recientes anuncios arancelarios de Estados Unidos, en combinación con unos precios residenciales inferiores en España frente a los de otros países europeos, estimulan el interés inversor”.

El hambre por el ladrillo hará que en 2025 la venta de viviendas crezca en torno al 9%, calculan los expertos inmobiliarios de BBVA, lo que se traduce en unas ventas de 780.000 unidades. Este volumen de operaciones convertirá a 2025 en el mejor año desde 2007. En cuanto a 2026, prevén que el crecimiento se sitúe alrededor del 5%, superando las 800.000 viviendas vendidas.

Cuesta más ser inquilino que propietario

La escasez de oferta se da también en el alquiler, lo que ha disparado los precios. En 2025, este fenómeno se ha acentuado y pagar una renta supone dedicar en todas las comunidades autónomas una proporción mayor de ingresos que los necesarios para comprar una vivienda, una vez pagada la entrada. Así, el porcentaje de los ingresos del hogar necesarios para acceder a una vivienda en alquiler creció hasta el 36% en el último año, según un estudio publicado por idealista basado en los datos del primer trimestre de 2025.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “es innegable que la situación de la vivienda en alquiler es de absoluta emergencia, con una oferta prácticamente inexistente, precios desbocados y una competencia entre familias que excluye a cada vez más colectivos del acceso. Esta situación está empujando a aquellas familias que se lo pueden permitir al mercado de compraventa, donde la oferta también lleva años cayendo”.

Advierte que, aunque en muchas ciudades españolas el esfuerzo necesario es todavía inferior al máximo recomendado, “la situación en ciudades como Madrid comienza a ser alarmante, con incrementos de precio de más del 24% interanual y un aumento de la tasa de esfuerzo de dos puntos”.

Al contrario de lo que ocurre con los precios de compra de vivienda que subirán al ralentí, los del alquiler “parecen no tener freno”, auguran los analistas, y “seguirán con la subida continuada que iniciaron en 2022″. Para afrontar esta situación, Iñareta cree que “son necesarias medidas audaces y de consenso para estabilizar el mercado y comenzar una estrategia de recuperación a medio plazo”.