¿Variable, mixta o fija?: qué hipoteca elegir tras el desplome del euríbor y la subida del precio la vivienda

Los españoles tienen hambre de vivienda y su precio en máximos históricos no les frena, lo que se traduce en un aumento de la firma de hipotecas, que en febrero alcanzó el 4,3% respecto al mismo mes de 2024, hasta sumar 39.084 operaciones, su mayor cifra en 13 años. “La gente sigue interesada en comprar e hipotecar vivienda pese a la subida de precios”, reconoce Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

Los futuros propietarios están aprovechando las rebajas que los bancos han aplicado al interés de sus hipotecas para ajustarse a la bajada de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), que ha colocado el precio del dinero en el 2,25%. Así, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el interés medio de las hipotecas bajó en febrero por primera vez en dos años del 3%, hasta situarse en el 2,96%, alcanzando su tasa más baja desde febrero de 2023 en que marcó el 2,86%.

“Estos valores son fruto de la política monetaria más flexible que abarata el crédito y mejora las condiciones de financiación, lo que está reactivando la demanda de vivienda”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, para quien el mercado hipotecario ”recupera su atractivo y consolida el cambio de ciclo”.

Los bancos también quieren ajustar sus préstamos hipotecarios a la caída del euríbor, que en marzo bajó hasta el 2,398%. Para ello, lanzan al mercado hipotecas cada vez más competitivas y accesibles para los que necesitan financiación y estos se preguntan por cuál decantarse: de interés variable, fijo o mixto.

En febrero, el 35,4% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, mientras que el 64,6% lo hicieron a tipo fijo, el porcentaje más alto desde febrero de 2023. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,73% para las de tipo variable y del 3,10% para las fijas, según datos del INE, que no da datos sobre las hipotecas mixtas.

No obstante, este interés puede bajar dependiendo de la entidad financiera y del perfil del hipotecado. Colombelli asegura que ya hay hipotecas fijas al 2% TIN y para los perfiles más atractivos para la banca, “las entidades llegan a ofrecer hasta un 1,75% TIN”. En Cuanto a las mixtas, considera que las condiciones son “aún mejores” para la parte fija: “Una hipoteca mixta a 3 o 5 años ya está alrededor del 1% TIN o por debajo”. En lo que respecta a los tipos variables, Colombelli coincide con el INE y sitúa el interés medio en el 2,73%. Ante estos datos, los analistas recomiendan las fijas o las mixtas debido a que las variables siguen siendo “muy poco interesantes, ya que hasta que el euríbor no baje del 2% seguirán siendo la última opción”, apunta Colombelli.

Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, incide en que en el mercado se están viendo hipotecas fijas desde el 1,80% TIN, mixtas desde el 1,25% y opciones sin vinculación en el 2,15% o 2,25%. Recomienda huir de las variables: “Salvo que seas un entendido y te guste el riesgo, es difícil que las variables sean las elegidas, lo lógico es irse a una fija o a una mixta”.

También María Matos cree que “si bien es cierto que las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo las más populares”, las hipotecas a tipo variable, “ya muestran una mayor competitividad, especialmente si las condiciones del mercado continúan mejorando”.

En cuanto a si este es un buen momento para comprar una vivienda, Gulias señala que “si encuentras la adecuada, cómprala. Hay poca oferta de obra nueva: prácticamente todo lo que se construye se vende y las condiciones hipotecarias siempre se pueden renegociar en un futuro”.

Las previsiones para lo que resta del año son optimistas para el mercado hipotecario y todo apunta a que aumentará la firma de hipotecas. “2025 comienza con altas expectativas en cuanto a volumen de firmas, para convertirse en otro de los años de boom de actividad en hipotecas”, reconoce Matos

Considera que, aunque 2025 ya cuenta con mejores condiciones en las hipotecas, estas podrían no ser suficientes para contrarrestar el acelerado incremento del valor de la vivienda, un 10,2% en marzo de 2025, por lo que “en este escenario, los compradores podrían obtener hipotecas más accesibles, pero enfrentarse a precios de compra más altos, por lo que, encontrar la vivienda ideal será cada vez una tarea más complicada”.