Es frecuente encontrar en los contratos de alquiler de viviendas, estipulaciones que exigen a los inquilinos el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, con el fin de que los arrendadores tengan más garantizados los alquileres, lo que, visto desde el lado de los inquilinos, es un importante límite para el acceso al alquiler. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en este apartado es imperativa, así el artículo 17.2 en su último punto, dice “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
Abundando con esto, también la LAU en el artículo 17.2 establece que “salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes”. La expresión “salvo pacto en contrario” significa que sería lícito pactar en el contrato que el pago de la renta, por ejemplo, se hiciera en períodos distintos al mes, o antes o después de los siete primeros días, por ejemplo, los días uno de cada mes o los días quince de cada mes.
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En un primer momento, se dudaba, si los siete primeros días de cada mes se referían al pago de la renta del mes entrante o al pago de la renta del mes siguiente -después de haber disfrutado de la vivienda-. Nuestros tribunales se han inclinado por considerar que estos primeros siete días, o cualquier otro plazo pactado, se refieren a la renta del mes en que se inicia el arrendamiento, y no a la renta del mes siguiente al vencimiento de la obligación, por lo que la renta de un mes no se abona en los primeros siete días del mes siguiente, sino en los siete primeros días del mes entrante.
El propietario no puede exigir más de una mensualidad
Ya hemos comentado que el arrendador puede exigir el pago anticipado de la renta, pero este pago anticipado no puede superar en ningún caso más de una mensualidad de renta, por ello sería nulo solicitar a los inquilinos el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El fundamento de esta limitación radica en proteger a los inquilinos con el fin de evitar que los arrendadores puedan exigirles el desembolso de grandes cantidades de dinero, convirtiendo los arrendamientos en inaccesibles.
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Este límite está siendo interpretado ya por algunos tribunales de forma más abierta, en el sentido de que el pago que se hace efectivo en los siete primeros días del mes corriente, no debe considerarse como un adelanto, sino que, el arrendador podría exigir, además, el anticipo de otra mensualidad de renta, que sería la que propiamente constituiría dicho adelanto.
Lo vemos claro con un ejemplo, el día siete de cada mes se podría exigir a los inquilinos, siempre que así se pactase, el pago correspondiente al mes en curso, y el anticipo de la renta correspondiente al mes siguiente. Por lo cual la cuantía del adelanto que se podría exigir estaría limitada a dos meses, el importe de la renta del mes en curso y el importe adelantado de la renta del mes siguiente.
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